Фондовый рынок не ждет девелоперов
В последнее время среди девелоперов модно говорить о размещении акций на фондовых биржах. Одного только заявления о подобных намерениях в глазах сторонних инвесторов и клиентов достаточно, чтобы повысить рейтинг среди конкурентов. Как-никак размещение IPO связано с увеличением уровня публичности компании и, как следствие, c ее прозрачностью. Однако похвастаться этими чертами на российском строительном рынке могут лишь единицы. Для большинства девелоперов размещение акций на бирже равносильно началу новой жизни, как говорится, «с белого листа».
Реальных примеров сегодня мало, а удачных среди них еще меньше. «Среди компаний, которые котируются на зарубежных биржах, в частности в Центральной и Восточной Европе, мы можем назвать GTC (Польша), XXI Century (Украина); из работающих в России – «Открытые инвестиции» и Eastern Property Holding, – говорит заместитель директора Jones Lang LaSalle Томас Дукала. – В качестве удачного примера можно считать размещение компании Raven Russia и EPH. Неудачный пример IPO в последнее время – безрезультатная попытка одного из фондов, находящихся под управлением компании Flemings Family & Partners, разместить свои акции на Лондонской бирже».
Меж тем не все участники рынка недвижимости согласны с такой оценкой. Так, к примеру, директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев считает IPO фонда EPH скорее PR, чем реальным привлечением денег на бирже. «Сама компания зарегистрирована в оффшоре BVI (Британские Виргинские Острова), хотя и разместила акции SWX в Цюрихе, в действительности она имела стратегического покупателя практически на всю эмиссию, – полагает Шершнев. – Raven Russia действительно сделали прорыв. Своим примером они доказали, что западные инвесторы готовы инвестировать в российский рынок недвижимости через акции инвестиционных фондов».
По мнению Олега Пронина, генерального директора компании «Пересвет-Инвест», самым успешным примером размещения российской девелоперской компании на фондовом бирже можно считать пример компании «Строймонтаж».
Однако не всегда прогнозы и обещания девелоперов реализуются в реальной жизни. Если о намерениях идти на биржу в ближайшее время заявляют 10-15 компаний, осуществят это, скорее всего, не более половины из них. «Мы знаем о намерении 7-10 компаний выйти на рынок IPO уже в 2007 году. Это ведущие девелоперы, занятые в строительстве объектов коммерческой недвижимости», – заявил в разговоре с Guide to Property руководитель проектной группы по оценке отдела консультационных услуг Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko Константин Лебедев.
В качестве наиболее вероятных примеров участники рынка называют планы компаний «Система-Галс», «Открытые инвестиции» и группы компаний «ПИК». Как ранее уже сообщал G2P, «Система-Галс» (подразделение АФК «Система») планирует размещение 25% акций на российской и Лондонской биржах (LSE), а запланированная выручка оценивается в 1 млрд. долларов.
Компания «Открытые инвестиции», развивающая проекты холдинга «Интеррос» в сфере недвижимости, объявила о своем намерении провести размещение дополнительного выпуска акций на прошлой неделе. Через новое размещение более 4,8 млн. акций компания планирует увеличить уставной капитал вдвое.
По словам заместителя директора отдела финансовых рисков и инвестиций Knihgt Frank Евгения Семенова, в ближайшее время свои акции на фондовых биржах разместят холдинговая компания «МАРТА» (RTM-Development) и компания «РосЕвроДевелопмент».
Свое намерение размещать акции на фондовой бирже подтвердили G2P и в ряде других компаний. Так, в «СУ-155» подчеркнули, что в настоящее время анализируют результаты IPO других компаний, работающих в сфере недвижимости, однако временные рамки своего размещения назвать не смогли.
Аналогичные планы подтвердили G2P и в девелоперской компании Horus Capital, уточнив, что размещение планируется, вероятнее всего, на Лондонской фондовой бирже. «Вся структура нашей компании выстроена таким образом, чтобы однажды провести размещение IPO на западной фондовой бирже. В первую очередь это позволит привлечь более дешевые средства, а также даст ряд преимуществ перед конкурентами в привлечении в качестве арендаторов компании «голубые фишки» – мультинациональные бренды, – говорит старший менеджер по маркетингу Horus Capital Рутсам Топчиев. По его словам, в инвестиционный портфель компании с наибольшей вероятностью войдут такие известные рынку проекты, как бизнес-центры «Станиславский», «Кругозор», «Лефорт», «Авион», «Since and Technology Park», а также ряд других крупных проектов, которые сейчас находятся в стадии предевелопмента.
«На определенном этапе своего развития любая амбициозная компания, не желающая сокращать темпы роста своего бизнеса, сталкивается с ситуацией, когда величина рисков по ее деятельности начинает превышать размер ее собственных средств. Единственный выход – увеличение капитала, один из вариантов – IPO, – заявил в беседе с G2P генеральный директор ЗАО «МИАН» Сергей Озеров. – Превращение частной компании в публичную само по себе подразумевает полную ее прозрачность для акционеров. А так как решение об IPO принимается, как правило, в отношении компании, уже сформировавшейся совершенно по другим правилам бизнеса, ее «причесывание» требует очень больших усилий».
Так что первичная задача для российских девелоперов, помимо проведения программ вексельных, облигационных займов и наведения порядка во всех юридических вопросах, – это работа над собственным имиджем.