Офисы переезжают к Третьему кольцу
«Если до бизнес-парков на МКАД слишком далеко, а на Садовом кольце снимать офис слишком дорого, можно обратить внимание на Третье транспортное кольцо» -—таков сегодняшний девиз многих арендаторов офисных помещений в Москве.
В центральной части столицы участков, пригодных для возведения офисных объектов, практически не осталось. По данным специалистов компании «Доминион-М», доля свободных площадей в пределах Садового кольца составляет приблизительно 2—2,5 %. Для сравнения, два года назад их доля колебалась в пределах 5—9 %. Результатом становится формирование новых деловых зон, в частности вокруг Третьего транспортного кольца (ТТК). Тенденция к децентрализации стала формироваться в 2004 году, считают эксперты отдела исследований компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. Так, общее количество офисных помещений, находящихся за пределами Садового кольца, составило 60 % от общего числа существующих офисов. Данная тенденция была стабильной на протяжении 2005 года и первой половины 2006 года.
Причины
По мнению менеджера по маркетингу компании Horus Capital Рустама Топчиева, основной причиной такого смещения является то, что в центре города нет возможности предложить должного количества офисов, необходимых для существующего количества потенциальных арендаторов. «Кроме того, многие компании покидают офисы в бывших научных учреждениях и зданиях других непрофессиональных арендодателей и также переезжают ближе к Третьему транспортному кольцу», — добавляет Рустам Топчиев.
Кроме того, для нормальной работы офиса важна хорошая транспортная доступность — центр Москвы этим не отличается. «Размещение офисов в центре города в последнее время стало невозможным. Воспользоваться привилегией на парковку могут только руководители компании, все остальные вынуждены тратить по 20—30 минут на это действие. Да и сама транспортная ситуация заставляет многих ездить на работу гораздо раньше основного потока, а возвращаться поздно вечером», — говорит директор по развитию компании Swiss Realty Group Илья Шершнев. С ним согласен менеджер проекта «Бизнес-центр "Новосущевский"» (компания Sinergo Development) Константин Ким, по словам которого децентрализация является следствием неутешительных показателей прироста городского автопарка и осложнений и без того непростой транспортной ситуации в «пиковые» часы.
Заместим, что идея децентрализации офисных помещений близка и правительству Москвы: по новому генплану города центр должен до 2020 года превратиться в туристско-рекреационную зону. Для достижения этой благой цели московские власти намерены ограничить коммерческое строительство, в частности, внутри Садового кольца.
Чем дальше от центра, тем дешевле?
О востребованности участков на ТТК можно судить по уровню арендных ставок. Как сообщает Рустам Топчиев, арендные ставки на ТТК пока не сравнялись с центром Москвы — в центре пока на 20—30 % выше. С ним согласен и Константин Ким, по словам которого ставки арендной платы на офисные помещения класса А в Центральном административном округе и прилегающих к нему районах находятся в пределах 710—870 долларов , а на помещения класса В на ТТК — в пределах 520—620 долларов за 1 кв. м в год. Расходы на эксплуатацию офисов также отличаются. По словам специалиста отдела коммерческой недвижимости компании «Сесежар Груп» Елены Киселевой, для офисов классов А и B в центре Москвы эксплуатационные расходы составляют 80—120 долларов , а на ТТК — от 70—90 долларов за 1 кв. м в год.
«К началу 2007 года данное соотношение по спросу не изменится, поскольку по-прежнему сохранится дефицит вакантных площадей как на ТТК, так и в ЦАО», — говорит Константин Ким. — Что же касается уровня арендных ставок, то тенденция незначительного роста в предстоящем году сохранится. Но через несколько лет ситуация изменится радикально за счет ввода в эксплуатацию значительных объемов офисных площадей в пределах ТТК. Нельзя не отметить в данном контексте активное строительство ММДЦ «Москва-Сити».
Проекты на ТТК
Первые проекты в зоне Третьего транспортного кольца появились еще до того, как оно было построено. «Безусловно, среди наиболее значимых проектов в непосредственной близости от ТТК можно отметить «Москву-Сити», бизнес-центры «Новосущевский» и LeFort», — говорит Илья Шершнев, директор по развитию компании Swiss Realty Group
Напомним, в рамках делового центра «Москва-Сити» на Краснопресненской набережной будет возведено 15 высотных офисных, торговых и гостиничных зданий, одним из которых станет высотный многофункциональный комплекс «Федерация». Общая площадь всех объектов проекта — 3 млн. кв. м, строительство должно завершиться к 2010 году.
Бизнес-центр «Новосущевский» класса B+ на относящейся к ТТК первой линии улицы Сущевский Вал будет готов к въезду арендаторов уже в начале следующего года. Как рассказал Guide to Property менеджер проекта Константин Ким, на сегодня диапазон базовой арендной платы в бизнес-центре составляет от 550 до 620 долларов за 1 кв. м в год.
По мнению аналитика компании DTZ Ирины Виолиной, среди строящихся и планируемых объектов в районе ТТК стоит отметить близящийся к завершению проект бизнес-центра «Ростэк» на проезде завода им. Серп и Молот, крупный проект Green Office Park на Ленинградском шоссе, д. 25, проект компании «Дон-Строй» на Хорошевском шоссе, д. 2-20, а также два проекта компании «Доминион-М» общей площадью более 46 тыс. кв. м.
Как рассказали G2P специалисты отдела консалтинга компании «Доминион-М», проект офисного комплекса площадью 22 тыс. кв. м, сейчас находится в доработке. Офисный комплекс будет находиться по адресу: улица Шарикоподшипниковская, вл. 5, стр. 1. Архитектор проекта — известная со всем мире Заха Хадид. По мнению специалистов «Доминион-М», удобный выезд на Садовое кольцо, на ТТК, к набережным Москвы-реки и на Волгоградский проспект из офисного комплекса окажет положительное влияние на формирование бизнес-среды в районе.
В качестве первых значимых объектов на северо-востоке и востоке Москвы специалисты «Доминион-М» называют: офисный центр LeFort площадью 45 тыс. кв. м (сейчас реализуется вторая очередь, более 20 тыс. кв. м); деловой центр «Соколиная гора» площадью более 34,5 тыс. кв. м; бизнес-центр «Бородино Плаза» площадью 31,6 тыс. кв. м. Кроме того, отмечают бизнес-центр класса В площадью 60 тыс. кв. м на улице Двинцев, вл. 14 в районе станции метро «Савеловская», бизнес-центр Gorky Park Tower площадью 33 тыс. кв. м со стороны Ленинского проспекта, а также офисный комплекс «Новоспасский двор» площадью 100 тыс. кв. м между Садовым кольцом и ТТК.
Перечень проектов можно продолжить. Как сообщил G2P консультант отдела по работе с владельцами офисных помещений компании Jones Lang LaSalle Александр Аверкин, в районе ТТК пока достаточно участков, которые ранее были заняты промышленными предприятиями (например, территория Краснопресненского сахарорафинадного завода на северо-западе Москвы или Станкостроительного завода им. Казакова на Кутузовском проспекте). «Вообще, проектов в районе ТТК достаточно много. Помимо уже упомянутых заводов можно назвать бизнес-центр «Северное сияние» на территории издательства «Правда», бизнес-центр «Дмитровский» — все эти здания находятся в непосредственной близости от ТТК», — говорит Александр Аверкин.
Формула успеха
Успешность этих проектов, как говорит Илья Шершнев, во многом зависит от хорошего транспортного доступа. «Основные аргументы в пользу офиса на ТТК — транспорт и расширение центрального делового района до его границ, которое уже фактически произошло. Успех зависит в основном от достаточного количества парковочных мест на охраняемой стоянке, все остальные критерии успешности едины для любого офисного проекта».
С ним соглашается руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium Ольга Кисарина, поясняя, что в качестве составляющих успеха можно рассматривать продуманную концепцию, предусматривающую удобные планировки, качественное техническое обеспечение, достаточное количество машино-мест, удобный подъезд и разумную необходимую инфраструктуру.
Кроме того, специалисты отдела консалтинга компании «Доминион-М» считают немаловажным фактором размер земельного участка, поскольку строительство небольшого объекта в районе ТТК, возможно, будет уже инвестиционно не столь привлекательно, как в районах, расположенных ближе к центру. Не последнюю роль играет и местоположение будущего бизнес-центра, так как не все места в районе ТТК одинаково престижны и удобны с точки зрения строительства объекта коммерческой недвижимости.
По мнению Рустама Топчиева, скорость заполнения офисных объектов (один из основных показателей успеха) в большей степени зависит от ставки арендодателя, от арендаторов, которые уже сидят в здании, а также от подхода арендодателя к подписанию договоров аренды. Константин Ким, в свою очередь, называет следующие составляющие успеха бизнес-центров на ТТК: современный архитектурный проект здания, генеральный подрядчик с солидной репутацией, землеотвод с хорошим расположением по отношению к транспортным магистралям.
Ближайшие перспективы
По прогнозам экспертов, децентрализация будет продолжаться и набирать новые обороты. «При существующем спросе «убить» проект достаточно сложно — все проекты рано или поздно сдаются. Такая ситуация продлится до 2008 — начала 2009 года, когда произойдет насыщение рынка и существенное увеличение доли вакантных площадей и заполнить не очень успешный проект будет уже намного сложнее, — рассказывает Александр Аверкин. — Чем более насыщенным будет становиться рынок, тем более требовательными станут арендаторы и тем больше запросов и пожеланий они будут предъявлять к техническим параметрам зданий. Сейчас же свои условия диктуют владельцы — и получают их». По словам Александра Аверкина, за счет новых проектов, которые в настоящее время реализуются за пределами Садового кольца, рынок офисов класса B возрастет с текущих 4 млн. до 8 млн. кв. м, то есть фактически удвоится к 2009 году.
И хотя мнения экспертов в чем-то различны, все они сходятся в одном: район ТТК быстро обрастает офисными помещениями. Спрос постоянно увеличивается. И пока на рынке готовят к открытию новые объекты недвижимости на землях, прилегающих к ТТК, инвесторы начинают присматриваться к новому городскому проекту — четвертому транспортному кольцу.