Обзор рынка торговых центров Москвы, III квартал 2008 года
1. Основные показатели
· Общее предложение на рынке качественных торговых центров на 1 октября 2008 г. составило 3 932 158 кв. м
· В III квартале 2008 г. было введено в эксплуатацию два торговых центра
· Объем введенных торговых площадей в течение III квартала 2008 г. составил 56 тыс. кв. м
· Прогнозируемый объем нового предложения до конца 2008 г. составляет 1 410 300 кв. м, хотя вероятнее всего данный показатель не превысит 1 млн. кв. м
· Уровень вакантных площадей составил около 1% для концептуальных торговых центров
· Наибольшая активность сделок зафиксирована с площадями 50-200 кв. м
· Арендные ставки в III квартале 2008 года по сравнению с итогами I полугодия 2008 года выросли в среднем на 1-1,5% и составили:
- для якорных арендаторов в торговых центрах около 200-300 долларов за 1 кв. м в год;
- для арендаторов торговой галереи в торговых центрах около 1 750-2 540 долларов за 1 кв. м в год
2. Предложение торговых площадей в торговых центрах Москвы по итогам III квартала 2008 года
В III квартале 2008 года было введено в эксплуатацию два концептуальных торговых центра. Совокупная площадь открытых торговых центров составила 56 тыс. кв. м, что ниже показателя аналогичного периода предыдущего года на 50%.Таким образом, на 1 октября 2008 года общий объем предложения составил 3 932 158 кв. м.
От запланированного к вводу объема торговых площадей в III квартале 2008 фактически было введено лишь 4%. Тенденция переноса сроков ввода торговых объектов в эксплуатацию сохранилась и для данного периода, тем более что впереди наиболее активный покупательский сезон – «предновогодний». Помимо этого, на столичном рынке торговой недвижимости отразились последствия мирового финансового кризиса. Некоторые девелоперы были вынуждены приостановить либо «заморозить» часть реализуемых ими проектов, другие компании выставляют на продажу незавершенные проекты (ST Group, Mirax Group, «Система-Галс», ГК «ПИК», AFI Development и др.).
Торговые центры Москвы, введенные в эксплуатацию в I-III кварталах 2008 года
|
Название |
Адрес |
Общая площадь, кв.м |
Девелопер |
|
ТРК «Облака» |
Ореховый бульвар, 22 а |
96 000 |
ГК «ТЭН» |
|
ТРЦ «Семеновский», 2 очередь |
Семеновская пл., 1 |
41 000 |
«Санъэй-Москва» |
|
ТРЦ ZIG-ZAG |
Лобненская ул., д. 4-6 |
28 400 |
ООО «Центр на Лобненской» |
|
ТОЦ «Праздник» |
Тушинская ул., вл.13-15 |
24 000* |
н/д |
|
ТЦ «Иридиум» |
г. Зеленоград, Крюковская пл. |
16 000 |
«Александр СМ» |
|
МФК «Неглинная Plaza» |
Трубная пл., д. 2 |
15 560 |
ООО «Москапстрой-Недвижимость» |
|
ТРЦ «Столица» |
Солнцевский пр., 21 |
15 000 |
н/д |
|
МТОЦ «Аэробус» |
Варшавское ш., 95, корп. 1 |
12 746* |
«Риалтекс» |
|
ИТОГО: 248 706 | |||
*Указана торговая площадь объекта
Структура территориального распределения торговых центров в Москве значительного изменения за III кв. 2008 год не претерпела. В III квартале 2008 года в третьей зоне[1] был открыт ТРЦ «Семеновский» суперрегионального масштаба, увеличив, таким образом, долю объектов данного масштаба в 3 зоне на 1%.
3. Уровень арендных ставок в торговых центрах Москвы
В течение III квартала 2008 года ценовая ситуация на рынке качественной торговой недвижимости в целом не претерпела значительных изменений. В исследуемом периоде рост арендных ставок составил порядка 1-1,5%, однако, это можно обосновать уровнем инфляции в стране и колебаниями в курсе доллара и евро.
Таким образом, величина средней арендной ставки на помещения торговой галереи в качественных торговых центрах составила порядка 1 750-2 540 долларов за 1 кв. м в год, для «якорных» арендаторов – около 200-300 долларов за 1 кв. м год. Максимальные ставки аренды были зафиксированы на помещения сегмента street-retail на основных торговых улицах столицы – около 5 500-7 000 долларов за 1 кв. м в год.
Диапазон арендных ставок в торговых центрах Москвы
|
Арендаторы |
Средние ставки аренды для арендаторов различных категорий, $ за кв. м/год |
|
Торговая галерея |
1750 - 2540 |
|
Якорные арендаторы |
200 - 300 |
|
Арендаторы сегмента street-retail |
1500 - 3000 |
4. Спрос
Спрос на качественные торговые помещения в течение III квартала 2008 года превысил существующее предложение в несколько раз, и по-прежнему оставался на высоком уровне. Доля вакантных площадей в исследуемом периоде в концептуальных торговых центрах составила около 1%. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года данный показатель остался практически неизменным. Вместе с увеличением совокупного объема качественных торговых объектов растет и количество новых торговых операторов, которые ежегодно выходят на московский рынок, в том числе:
· На российский рынок планирует выйти французская марка детской одежды Du Pareil au Meme, принадлежащая компании National Retail Group. До конца 2009 года компания намерена открыть около 10 магазинов.
· Американский ритейлер электроники Best Buy намерен открывать свои магазины в России.
· Японская компания Fast Retailing Co намерена выйти на российский рынок с сетью магазинов одежды под брендом Uniqlo.
· До конца 2008 года на российский рынок намерена выйти сеть супермаркетов под брендом Independent Grocers Alliance (IGA).
Однако при этом говорить о насыщении рынка торговой недвижимости Москвы пока рано.
В структуре распределения спроса среди компаний-арендаторов, как и в аналогичном периоде 2007 года преобладают помещения метражом 50-200 кв. м. Аренда помещений, площадь которых превышает 500-1000 кв. м наименее востребованы, несмотря на сложившую тенденцию стремления сетевых операторов к увеличению площадей в предыдущие периоды. Тенденции, продиктованные кризисом, привели к тому, что крупные сетевые операторы приостанавливают переговоры по аренде помещений большим метражом.
5. Прогноз развития рынка торговых центров на IV квартал 2008 года
С приближением конца года рынок торговой недвижимости в Москве активизировался, наметились более четкие даты ввода новых торговых центров. На IV квартал 2008 года заявлено к открытию 18 торговых объектов, совокупный объем нового предложения может составить порядка 1 410 300 кв. м. Таким образом, общий объем предложения на 1 января 2009 года может достигнуть отметки в 5 342 458 кв. м. Однако, учитывая наметившуюся в последние годы тенденцию переноса сроков введения в эксплуатацию торговых объектов, в частности в связи с проблемами финансирования проектов, данный показатель, скорее всего, не приблизиться к запланированному уровню в 5 млн. кв. м.
Следует отметить, что в исследуемом периоде на развитие рынка торговой недвижимости столицы негативное влияние оказал мировой финансовый кризис: около 28% торговых объектов, заявленных к открытию в IV квартале 2008 года, были вынуждены перенести даты открытия объектов на неопределенный срок (три проекта «Молл Гэлери», «Ашан-тройка» и ТЦ «Шоколад»). Таким образом, если указанные проекты не выйдут на рынок в назначенный срок, объем нового предложения в IV квартале составит порядка 1 млн. кв. м.
Торговые центры, намеченные к вводу в IV квартале 2008 года
|
Название |
Адрес |
Общая площадь, кв. м |
Девелопер |
|
|
ТРЦ «Рио Гранд» |
Дмитровское ш., 163 а |
270 000 |
ГК «Ташир» |
|
|
ТРК «Метрополис» |
Ленинградское ш., 16 |
215 000 |
Capital Partners |
|
|
«Ашан-тройка» в Сокольниках |
между ТТК и Верхней Красносельской улицей |
118 000 |
Auchan Group |
|
|
ТЦ «Шоколад» |
2-й км МКАД |
113 000 |
н/д |
|
|
ТРЦ «Мегаполис» |
Андропова пр., 4/10 |
80 000 |
«Мосрыбхоз» |
|
|
ТЦ «Молл Гэлери», Митино, 2 очередь |
Пятницкое ш. |
80 000 |
ST Group |
|
|
ТЦ «Новоясеневский» |
Профсоюзная ул., 129 а |
72 000 |
н/д |
|
|
ТЦ BIG BOX |
Новорижское ш., 6 км от МКАД |
68 000 |
«МАРР Капитал» |
|
|
ТЦ «МосМарт» |
Энтузиастов ш./МКАД |
61 000 |
н/д |
|
|
ТРЦ «Эльград» |
на въезде в город Электросталь со стороны Горьковского ш., пр-т. Ленина/ул. Северная |
60 000 |
ГК «Эльград» |
|
|
ТЦ «Молл Гэлери», Сигнальный |
Сигнальный пр-д, 37 |
55 000 |
ST Group |
|
|
ТЦ «Спектр» |
Новоясеневский пр-т, 1 |
54 000 |
Z-Build |
|
|
ТРЦ «Маркос-Молл» |
Алтуфьевское ш., 70 |
41 800 |
ГК «Маркос» |
|
|
ТРЦ «Южное Бутово» |
Южнобутовская ул. |
37 000 |
н/д |
|
|
ТЦ «Молл Гэлери», Братеево |
Братеевский пр-д, 5396 |
32 000 |
ST Group |
|
|
Торгово-развлекательный центр |
Ленинский район, 27 км от МКАД по Киевскому ш. |
28 500 |
н/д |
|
|
Текстильный центр «Тряпка» |
Ленинградское ш., вл. 25 |
25 000 |
«Поле менеджмент» |
|
|
Торгово-деловой комплекс «Тульский» |
Б. Тульская ул., вл.15 |
3 010* |
«Гарант-Инвест» |
|
|
Итого: |
1 410 300 |
|||
Наиболее крупными и значимыми объектами, намеченными к открытию в IV квартале, являются ТРЦ «Рио Гранд» (Дмитровское ш., 163 а; площадь объекта 270 тыс. кв. м) и МФК «Метрополис» (Ленинградское ш., 16; площадь объекта 215 тыс. кв. м). Торгово-развлекательный центр «Рио Гранд» войдет в состав «Сити-Парка» в Москве. Отличительной чертой проекта является входящий в состав дополнительной инфраструктуры амфитеатр для проведения развлекательных и концертных программ мирового уровня. Торгово-развлекательный комплекс «Метрополис» является частью многофункционального комплекса, общая площадь которого составляет около 330 тыс. кв. м. Девелопером проекта выступила компания Capital Partners.
6. Основные тенденции развития рынка торговой недвижимости
Основные тенденции, сложившиеся за последние годы сохранились и в III квартале 2008 года:
· Рост количества многофункциональных комплексов и объектов с развлекательной функцией;
· Смещение торговых объектов к МКАД и за его пределы, о чем свидетельствует открытый в третьем квартале ТРЦ «Столица» (расположен за МКАД) и ТРЦ «Семеновский» (расположен за пределами Третьего транспортного кольца);
· Заинтересованность зарубежных девелоперов и инвесторов в московском рынке торговой недвижимости, в том числе:
· Компания ООО «7К-Развитие» (дочернее предприятие компании «Седьмой континент») намерена создать сеть торговых центров «Шоколад» в России;
· Компания Finn Flare планирует запустить новую сеть молодежных магазинов под брендом AppleMoon. В планах компании до конца 2008 года открытие порядка 7 объектов в Москве, Санкт-Петербурге и Новосибирске;
· Компания EngelInvest планирует инвестировать около 1,6 млрд. долларов в строительство 1,1 млн. кв. м коммерческой и жилой недвижимости в Московском регионе;
· Финский фонд Evli Property Investments Russia-2 намерен инвестировать 700-900 млн. евро в девелоперские проекты коммерческой недвижимости, реализуемые на территории Москвы, Санкт-Петербурга и других крупных городов России.
Однако следует отметить, что в целом к концу исследуемого периода начала проявляться тенденция снижения интереса инвесторов и девелоперов к российскому рынку коммерческой недвижимости. Вероятнее всего это связано с проявлением последствий мирового финансового кризиса на российском рынке.
· Укрупнение площадей торговых центров, что является следствием стремления сетевых операторов к увеличению площадей;
· Расширение территории оперирования торговых операторов Москвы и Московской области, в том числе:
· В 2008 году компания «Магнит» открыла 124 новых магазина, в планах компании до конца года увеличить розничную сеть до 2500 объектов;
В 2008 году компания «М.Видео» увеличила количество магазинов на 20 объектов. На 1 октября 2008 года компания насчитывает порядка 140 гипермаркетов.
7. Ключевые события на рынке торговой недвижимости и ритейла в III квартале 2008 года
Наиболее значимые сделки на рынке торговой недвижимости и ритейла, заключенные в III квартале 2008 года
|
Продавец |
Покупатель |
Характер сделки |
Сумма сделки |
|
Собственники ТЦ «Времена года» («Октан + альфа», «Марр капитал» и др.) |
Ivanhoe Cambridge |
Покупка. 60% акций ТЦ «Времена года» |
$500 млн. |
|
Europolis |
Покупка. 40% акций ТЦ «Времена года» | ||
|
ООО «Макромир» |
Андрей Рогачев |
Покупка. 100% акций компании «Макромир» |
ок. $500-$600 млн. |
|
ОАО «Эльдорадо» |
Структуры, аффилированные с чешской компанией PPF Group |
Покупка. 50% акций компании ОАО «Эльдорадо» |
ок. $400-$800 млн. |
|
Mirax Group |
«Мегастрой» |
Покупка. Проект застройки подземного пространства под Смоленской площадью |
$60 млн. |
|
ОАО Торговый дом «Копейка» |
ИФ «Уралсиб-аренда» |
Покупка. 18 магазинов |
1,5 млрд. руб. |
|
ЗАО «Цифроград» |
Пул финансовых инвесторов |
Покупка. 25% акций компании ЗАО «Цифроград» |
ок. $16,7 млн. |
|
ЗАО «Империя детства» |
ГК «Да Винчи Капитал» |
Покупка. 29% акций сети «Империя детства» |
$10 млн. |
|
Фонд LRP |
Павел Фукс |
Покупка. Земельный участок 6 га (Горьковское шоссе, 500 м от МКАД) |
н/д |
· Компания «Глобус» заявила о намерении строительства 3-4 магазинов в регионах России ежегодного. Средняя площадь торгового объекта сети составляет около 25 тыс. кв. м.
· В районе Северное Бутово планируется построить торгово-развлекательный центр с парковкой на 720 м/м. Общая площадь объекта составит около 30 тыс. кв. м. Девелопером проекта выступит компания Perga Development and Management.
· На улице Авиаконструктора Миля, вл. 5/1 планируется построить торгово-развлекательный комплекс с парковкой на 460 м/м. Общая площадь объекта составит около 38 тыс. кв. м.
· На 63 км МКАД планируется построить многофункциональный комплекс «Строгино» общей площадью более 1,2 млн. кв. м. В состав комплекса войдут: торгово-развлекательная зона (около 170 тыс. кв. м), офисные здания, две гостиницы категории 3 и 4 звезды, апарт-отель, автосалон, физкультурно-оздоровительный комплекс, конгресс-центр, мультиплекс, ресторанный комплекс, а также многоуровневая парковка.
· До конца 2009 года ГК «Детский Мир» планирует создать собственную логистическую сеть: головной распределительный комплекс класса «А» в Подмосковье (25 тыс. кв. м) и 4 склада в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Новосибирске и Ростове.
· Акционеры компании «Азбука вкуса» инвестировали около 349,99 млн. руб. в развитие новой сети розничных магазинов «Оливье».
· На 9-й Парковой улице, в районе метро Щелковская состоялось открытие нового магазина компании «Алфавит-Групп». Общая площадь объекта составила порядка 500 кв. м.
· В ТЦ «Семеновский» состоялось открытие 19-го гипермаркета электроники «Мир». Общая площадь объекта составляет 1300 кв. м.
· В торговом центре «Столица» на Солнцевском пр-те, д. 21 открылся новый магазин «Детский мир». Площадь объекта составила 1 450 кв. м.
· В ТЦ «Молодежный» на Можайском шоссе состоялось открытие магазина «Детский мир». Общая площадь торговой точки составляет 1700 кв. м.
· Торговая компания SOK Corporation впервые вышла на российский рынок.
[1] Зона 1: территория внутри Садового кольца
Зона 2: территория между Садовым кольцом и ТТК
Зона 3: территория за ТТК, включая все объекты, расположенные на МКАД и на загородных магистралях.