РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 2005 – ОБЗОРНАЯ ПРЕЗЕНТАЦИЯ CUSHMAN & WAKEFIELD STILES & RIABOKOBYLKO
Агентство по коммерческой недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko провело четвертую ежегодную презентацию рынка офисной недвижимости. В московском отеле Ренессанс собралась аудитория из более чем 300 гостей – профессионалов рынка коммерческой недвижимости, основных девелоперов и арендаторов – для того чтобы расширить и улучшить своё видение рынка и узнать о новых московских и региональных офисных проектах, а также встретиться с президентом и руководством крупнейшей мировой компании по коммерческой Cushman & Wakefield, объединяющей 11,000 профессионалов в 175 офисах в 50 странах по всему миру
Визит Президента и Управляющего директора Cushman & Wakefield Брюса Мослера, Исполнительного вице-президента Cushman & Wakefield Джона Коппеджа III, Председателя совета директоров Cushman & Wakefield Джона Кушмана III, Председателя Российского совета директоров Cushman & Wakefield Healey & Baker Пола Бэйкона и других членов руководства компании был приурочен к тому, что с начала 2005 года Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko стала первым прямым офисом Cushman & Wakefield Healey & Baker в России и СНГ.
В своей речи, адресованной аудитории презентации, Брюс Мослер подчеркнул, насколько важным шагом является выход Cushman & Wakefield на рынок России – страны с одной из самых быстрорастущих и перспективных экономик в мире.
Первая часть презентации была посвящена ситуации на московском рынке офисных помещений, рост которого ознаменовался не только высокими цифрами объема рынка (количество офисных площадей класса А и В достигло 3.8 миллионов кв. м) и улучшившимся качеством проектов, но и бросается в глаза на любой центральной улице города: повсеместно мы видим строящиеся офисные здания, которые формируют новый облик Москвы – финансового центра России.
Рынок диверсифицируется и сегментируется, возникает всё больше новых концепций, чтобы удовлетворить самым взыскательным требованиям офисных арендаторов: от солидных высококачественных зданий в центре города, до качественных проектов, расположенных за пределами центра, бизнес-парков и небоскребов. Будущий облик Москвы сегодня явственно проступает сквозь строительные леса, ярким примером служит развитие проекта Москва-Сити, задающего новый стандарт офисного рынка Москвы.
2004 год принёс сразу 2 рекордных показателя офисного рынка: было построено 700,000 кв. м офисов международного качества, что на 34% больше, чем в 2003 году. Вторая беспрецедентная цифра – объем сделок на рынке в 2004 г., который составил 850 тысяч кв. м, при этом доля свободных помещений упала до 4,4 %.
Наибольшие площади, 21%, были арендованы или приобретены в центральном районе, однако на второе место уже вышла территория, расположенная за пределами Садового кольца, уступив лидеру лишь 6%. Это говорит о том, что тенденция децентрализации, которую мы отмечаем с 2002 года, продолжается.
Развитие рынка офисной недвижимости в Москве характеризуется ростом темпов нового строительства, ежегодным увеличением поглощения офисных площадей (объёма занятых площадей Класса А и В), на фоне снижения доли свободных помещений. Рынок офисной недвижимости пока что не достиг равновесия и в ближайшие годы новые площади, вводимые в эксплуатацию, будут востребованы рынком.
В 2004 г. продолжился рост арендных ставок на офисные помещения: средняя ставка за квадратный метр в помещениях класса А достигла 553 долл. США в год, что на 9,8% выше, чем в 2003 г., а в помещениях класса В ставка поднялась до 430 долл. США за кв. м в год (+14%). Дефицит качественных офисных площадей подтверждается крайне низкой долей свободных площадей на рынке, которая по состоянию на конец 2004 г. составила 4,4% при том, что год назад этот показатель превышал 6,5%. В ближайшие годы процент незанятых помещений останется существенно не изменится.
Инвестиционный рынок коммерческой недвижимости в Москве всё ещё находится на раннем этапе своего развития. Несмотря на малый объём этого рынка, он вызывает значительный интерес инвесторов. В течение 2003-2004 гг. в Москве было заключено шесть инвестиционных сделок, общая сумма которых около 200 миллионов долл. США, это знаменует начало московского инвестиционного рынка. В настоящий момент в московскую коммерческую недвижимость инвестировало только небольшое количество инвесторов, самые известные среди них – это Fleming Family and Partners, Пермская финансово-промышленная группа, Eastern Property Holdings.
Как бы то ни было, значительное число международных инвестиционных фондов планируют инвестировать на этом рынке; запланированный объем инвестиций составляет порядка 1,5 миллиарда долл. США Активными российскими инвесторами являются Тройка Диалог и Allianz Росно. Процесс становления инвестиционного рынка не будет быстрым по причине очень малого количества собственности, подходящей для приобретения инвесторами, что представляет очень привлекательные возможности для девелоперов, которые будут строить и сдавать высококачественные здания в ближайшие годы. Доходность недвижимости в Москве будет продолжать снижаться, хотя все равно будет оставаться на более высоком уровне, чем в большинстве городов Европы. Хотя страновой риск и снизился, он скорее всего будет оставаться на уровне, превышающем риски центральноевропейских стран на 200-300 базисных пунктов. Соответственно, доходность инвестиций снизится до уровня 10-11 %.
Впрочем,коммерческий риск при инвестировании в России скорее всего будет оставаться высоким по сравнению с другими развивающимися инвестиционными рынками, что предотвратит чересчур значительное падение доходности.
В ходе презентации рынка офисной недвижимости специалисты Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko остановились на ключевых проектах, разделив их на 3 группы: · Высотные здания · Здания класса А в центре города · Проекты за пределами центра
Были выделены 3 основных высотных здания: Башня Федерация Адрес: Москва–Сити, владение 13 — Девелопер: Миракс Сити — Офисные, жилые и торговые площади — Высота: 340 м. — Две башни по 83 и 57 этажей — Общая площадь: 340 800 кв. м — Офисная площадь: 174 000 кв. м — Дата ввода в эксплуатацию: 4 кв. 2006 г., 1 кв. 2008 г.
Город Столиц Адрес: Москва-Сити, владение 9 — Девелопер: Капитал Груп — Две башни по 62 и 73 этажа — Два купольных здания высотой 6 и 16 этажей — Общая площадь комплекса: более 280 000 кв. м — Офисы: с 4–го по 17–й этаж — Дата ввода в эксплуатацию: 2006–07 гг.
Новый Век , Lotte & Lotte Адрес: Новинский бульвар, 8-10 — Девелопер: Lotte & Lotte — Офисы, торговые помещения и гостиница — Этажность: 23 — Общая площадь: 80 000 кв. м — Офисная площадь: 23 000 кв. м — Дата ввода в эксплуатацию: 3 кв. 2006 г.
Среди зданий класса А в центре города представлены: Аврора Бизнес–Парк Фаза II Адрес: Садовническая улица, 82 — Девелопер: Форум Девелопмент — Этажность: 5-10 — Общая площадь проекта: 150 000 кв. м — Офисная площадь: 39 000 кв. м — Дата ввода в эксплуатацию: 4 кв. 2005 г.
Дукат III Адрес: улица Гашека, 6 — Девелопер: Hines — Этажность: 14 — Общая площадь: 31 000 кв. м — Офисная площадь: 29 700 кв. м — Дата ввода в эксплуатацию: 4 кв. 2005 г.
Эрмитаж Плаза Адрес: Краснопролетарская улица, 2/4-6 — Девелопер: Форум Девелопмент — Офисный комплекс состоит из 3-х зданий — Этажность: 4, 5, 8 — Общая площадь: 40 000 кв. м — Офисная площадь: 26 400 кв. м — Дата ввода в эксплуатацию: 1 кв. 2006 г.
Пушкинский Дом Адрес: Страстной бульвар, 9 — Девелопер: Капитал Груп — Этажность: 9 — Общая площадь: 18 500 кв. м — Офисная площадь: 12 500 кв. м — Дата ввода в эксплуатацию: 4 кв. 2005 г.
White Square Адрес: Лесная улица, 15 — Девелопер: AIG/Lincoln и Coalco — Офисный комплекс состоит из 3-х зданий — Этажность: 7-15 — Общая площадь: 75 000 кв. м — Офисная площадь: 60 000 кв. м — Дата ввода в эксплуатацию: 2007 г.
Романов Двор III Адрес: Романов переулок, 2, строение 1 — Девелопер: Романов Девелопмент Груп — Этажность: 7 — Общая площадь: 14 000 кв. м — Офисная площадь: 10 000 кв. м — Дата ввода в эксплуатацию: 4 кв. 2006 г.
Ключевые офисные проекты за пределами центра города, о которых рассказали на презентации, включают:
Международный бизнес-парк Крылатские Холмы Адрес: Крылатская улица, 17 — Девелопер: CMI Development — Бизнес–парк состоит из 4-х офисных зданий — Общая площадь: 60 000 кв. м — Офисная площадь: 58 700 кв. м — Дата ввода в эксплуатацию: 1кв./3 кв. 2005 г.
ГринВуд бизнес-парк Адрес: 71 км МКАД, между Ленинградским и Волоколамским шоссе — Девелопер: МКЦ — Офисно-деловой центр, гостинично-жилой комплекс — Включает в себя 14 офисных зданий — Офисная площадь от 3 500 до 13 500 кв. м — Общая площадь 130 000 кв. м — Дата ввода в эксплуатацию: 2006-07 гг.
В 2004 году очевидной стала интересная тенденция – Российские и иностранные компании, успешно работающие на Московском рынке стали уделять пристальное внимание регионам. Это неслучайно: экономический рост, всероссийский спрос на товары и услуги делают региональную экспансию жизненной необходимостью для компаний, стратегически планирующих своё будущее. В поисках офисов в регионах потенциальные арендаторы сталкиваются с множеством проблем: здесь преобладают помещения низшего класса, не решены вопросы парковки и услуг в здании, ограничены объёмы нового строительства коммерческих проектов. Однако перемены неизбежны – региональные рынки крепнут, учась на опыте Московских и зарубежных девелоперов. Этот прогресс был проиллюстрирован на примере двух новых региональных офисных проектов:
Бизнес-парк Идея — Расположение: центр Казани — Общий объем площадей: более 30 000 кв. м — Арендуемых офисных площадей: 13 073 кв. м — Готовность к отделке: лето 2005 г.
Астана Сити Палас — Расположение: центр Астаны — Общий объём площадей: 120 208 кв. м — Арендуемых офисных площадей: 15 618 кв. м — Готовность: 2007 г.
Каждый год на презентациях рынка офисной недвижимости, проводимых Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko гости узнают о новых удачных офисных проектах, которые подтверждают, что рынок прогрессирует и становится более зрелым, но каждый год специалисты компании доказывают аудитории, что рынок всё ещё полон новых возможностей для новых проектов.
Решение Cushman & Wakefield расширить своё присутствие на российском рынке демонстрирует огромный потенциал этого рынка. Возможности, которые открывает этот рынок, объясняют, почему Cushman & Wakefield является неотъемлемой частью российского рынка коммерческой недвижимости.