«Московская область находится на втором месте по объёму оборотов торговли по России»

В последнее время взгляды некоторых девелоперов устремились на крупные подмосковные города. Основные ставки инвесторы делают на возрастающую покупательную способность потребителей и близость к столице. Об этом в интервью Guide to Property рассказал Михаил Чернов, директор департамента маркетинга компании РИГрупп.

- Ваша компания выбрала свой, фактически уникальный, путь развития на рынке, - строительство коммерческой недвижимости в Подмосковье. С чем это связано?

- На данном этапе развития потребительского рынка, в Подмосковье наблюдается достаточно динамичный рост пула клиентов. Это касается не только ближайшего Подмосковья, как уже почти полностью сформировавшегося регионального рынка, но и тех районов Московской области, на которые девелоперы раньше внимания не обращали. Компании, работающие в секторе коммерческой недвижимости - инвесторы и торговые сети, до недавнего времени развивались в столице и городах-миллионниках. Сейчас они начинают входить в города с населением от 500 тысяч человек. Подмосковный регион демонстрирует хорошие показатели роста доходов населения и оборота розничной торговли. Объём потребительского рынка в МО за первый квартал 2005 года вырос на 3%. Московская область сейчас находится на втором месте по объёму оборотов торговли среди всех российских субъектов. Её доля в общероссийском объёме в первом квартале 2005 года - 5,3%.

Дополнительным стимулом для инвесторов, естественно, служит и близость к самой столице. Кроме того, растёт спрос на товары и услуги как со стороны местного населения, так и со стороны приезжающих на отдых в Подмосковье жителей столицы. Это также стимулирует строительство новых торгово-развлекательных комплексов. А развитие бизнеса, безусловно рождает спрос на офисные центры. Опираясь на эти факторы и учитывая потребности и способности клиентов, мы занимаемся развитием объектов в Подмосковье.

- В подмосковных городах уровни доходов населения очень разные. Чем дальше от столицы, тем ниже. Каков основной формат торговых центров, которые Вы реализуете?

- Московская область имеет достаточно развитую транспортную сеть. Население подмосковных городов отличается высокой территориальной и трудовой мобильностью. Данный факт существенно влияет на выбор оптимальной концепции торгово-развлекательных центров. При выборе формата для своих комплексов, мы ориентируемся не только на местный рынок, но также на потребительские потоки, формируемые основными транспортными магистралями определенного района. В основной формат наших торгово-развлекательных центров входят парковка, супермаркет, бутики, развлекательная зона для детей, кинотеатр, кафе, ресторан. В некоторых городах центр дополняется боулингом. Средняя общая площадь объектов - около 20 000 кв.м.

- Чем обусловлен выбор того или иного города в МО для строительства торгового или офисного центра. Вы проводили собственные исследования?

- Процесс реализации проекта полон различного рода ограничений: необходимая рентабельность, окупаемость инвестиционных вложений, долгосрочная конкурентная «живучесть», сроки получения ИРД и разработки рабочей документации, и т.д. Ряд данных ограничений формируется в процессе маркетинговых исследований, которые РИГрупп периодически проводит. При правильном их ранжировании выбор приоритетности проектов сводится к выбору пути наименьшего сопротивления, то есть поиску проектов, удовлетворяющих либо всем условиям, либо максимальному количеству ограничений более высокого ранга.

- Каков, по вашим оценкам, уровень спроса на офисные помещения в городах Московской области? Могут ли в них быть востребованы офисы класса А?

 

- Давать абсолютное значение объема рынка офисной недвижимости МО, на наш взгляд, не совсем корректно. Рынок офисной недвижимости МО находится в стадии формирования. Тенденции развития зависят как от потенциальных арендаторов, так и стратегий игроков этого рынка в ближайшие 3-5 лет. Что касается текущей ситуации на рынке офисной недвижимости Московской области, то по нашим прогнозам объем спроса на офисные помещения класса В составляет 20-25 млн. долларов США в год и в ближайшие годы данные цифры будут расти.

Что касается офисов класса А, то на данный момент, на рынке практически отсутствует спрос на подобные объекты. Конечно, бизнес центры класса А появляются на территории Подмосковья, но, в подавляющем большинстве случаев, это проекты due diligence, т.е. под конкретного заказчика. При оценке рынка, такие частные случаи не могут отразить реальной картины рынка, тем более, они действительно единичны. В дальнейшем, если темп экономического роста в Московской области сохранится на том же уровне что и сейчас, бизнес центры класса А начнут появляться в Подмосковье.

- У вашей компании часть бизнеса находится в США. Расскажите, что это за проекты?

- В США мы занимаемся скупкой коммерческих площадей и их дальнейшей конвертацией в жильё VIP-класса и выставочные центры. Последний проект нашего представительства в Нью-Йорке - перепрофилирование здания газетного издательства в выставочную галерею и его последующая продажа. Кстати, похожий проект мы сейчас реализуем в Москве - это будет офисное здание с выставочной галереей в историческом центре столицы. Такой формат популярен на западе, привлекает к девелоперу новых партнёров, позитивно воздействует как на на имидж компании реализующей проект, так и на образ арендаторов.

Мы, естественно, стараемся использовать опыт, приобретённый на зарубежном рынке для реализации проектов в России.

- «РИГрупп» участвует в проектах в качестве девелопера, инвестора, консультанта и управляющей компании. Насколько эффективна такая формула?

-Работая одновременно во всех обозначенных направлениях, у нас есть возможность «видеть картину целиком». Нам не приходится в этом случае подстраивать работу одной компании под проект другой. Это помогает решать стратегические задачи так же эффективно, как и ежедневные. Формула совмещения функций инвестора, девелопера и консультанта с функциями управляющей компании нам кажется наиболее продуктивной.

- Но вы все же привлекаете к работе сторонних консультантов и инвесторов?

- Независимая экспертиза и совет со стороны всегда полезны для бизнеса. Помимо высококлассных штатных специалистов, мы работаем с компаниями -международными лидерами в своих отраслях. Одна из таких компаний помогает нам в маркетинге, ещё одна производит аудиторское сопровождение.

 

беседовала Полина Леви