Большие перемены

Рынок загородной недвижимости в 2005 году радовал застройщиков и риэлторов стабильным спросом, а клиентов — все большим разнообразием предложений. И если бы Росприроднадзор и прочие чиновники не подлили в “бочку меда” “ведро дегтя”, уходящий год вполне можно было бы назвать удачным.

 

“Ведро дегтя”
Подводя итоги года, можно выделить две основные тенденции на рынке загородной недвижимости. Одну — хорошую, другую — плохую. Хорошо то, что застройщики стали гораздо более чутко относиться к нуждам потребителей. Коттеджные поселки новой волны представляют собой не просто гектары земли, застроенные типовыми двухэтажными коробками, а мини-городки со своей мини-инфраструктурой. Плохая тенденция — это все то, что подготовили для застройщиков и владельцев коттеджей органы власти.
Во-первых, многих заставила вздрогнуть активность Росприроднадзора, который поставил себе целью освободить водо- и лесоохранные зоны от незаконных построек. Ситуация со сносом домов в дачном поселке Екатерининские Валы (деревня Пятница, Солнечногорский район) стала первой ласточкой в борьбе экологов за “чистоту” подмосковной земли. Главный природозащитник Олег Митволь утверждает, что на сегодняшний день в производстве находится 140 исполнительных листов на снос коттеджей, незаконно возведенных в природоохранных зонах Московской области.
Во-вторых, 1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон об участии в долевом строительстве. Он повлиял на все рынки недвижимости. На загородный — в меньшей степени, тем не менее и здесь внес свои коррективы. Банки, кредитующие застройщиков на начальном этапе строительства, отныне несут перед дольщиками солидарную ответственность за неисполнение строителями обязательств по договору. Эти благие намерения, направленные на защиту покупателей недвижимого имущества, к сожалению, привели не к самым лучшим последствиям. Так, после принятия закона одни банки подняли ставки, а другие просто отказались кредитовать застройщиков, в том числе и загородного жилья. Чтобы не возникло ситуации, когда деньги закончились, строительство не завершено, а кредит никто не дает, компании начали повышать цены. Таким образом, закон в первую очередь ударил по карману покупателя.
Во избежание бумажной волокиты и долгих согласований документов в различных инстанциях, навязанных новым законом, строительные компании, скорее всего, поменяют форму отношений заказчик-застройщик. “Теперь строительством на загородном рынке будут заниматься не ООО, а строительные инвестиционные кооперативы, — объясняет Тарас Федченко, генеральный директор компании Pine Wood Realty. — По новому закону до тех пор, пока застройщик не оформит собственность на землю, пока не получит инвестиционный контракт и всю разрешительную документацию, он не может привлекать инвесторов — физических лиц к финансированию строительства коттеджей. А вот строительный инвестиционный кооператив вправе привлекать средства на следующий день, даже не определив места, где будет строиться новый поселок”.
Так что, по прогнозам экспертов, в ближайшее время на рынке изменятся формы юридических отношений между заказчиками и подрядчиками, но их содержание останется прежним. И новый закон вряд ли застрахует покупателей загородной недвижимости от недобросовестных застройщиков. А вот цена коттеджей возрастет за счет того, что будущим хозяевам домов придется платить вступительные и членские взносы как участникам кооператива. По мнению специалистов компании “Эдем-Инвест”, это может спровоцировать рост цен в среднем на 30%.
В-третьих, 20 мая 2005 года было принято Постановление Правительства РФ об изменении правил аренды участков Государственного лесного фонда. Теперь органы госвласти лишены права сдавать в аренду лесные угодья. Эти земли будут распределяться исключительно на конкурсной основе. С одной стороны, наша природа окажется под более надежной защитой, а вот с другой — цены опять-таки пойдут вверх. Если в 2005 году приобрести коттедж с кусочком естественного леса на участке было и так не дешево, то уже в следующем такую роскошь смогут позволить себе лишь самые обеспеченные граждане. Правда, максимальные сроки аренды леса увеличены до 99 лет, что должно немножко подсластить пилюлю инвесторам.

 

Таблица 1. Средняя стоимость земли в Подмосковье *

Направление	Цена за одну сотку, $
до 5 км	до 20 км	до 30 км	до 50 км
Дмитровское	5 000	2 500	1 800	900
Ярославское	4 500	2 500	1 400	700
Щелковское	2 500	1 600	1 200	600
Нижегородское	2 500	1 900	1 500	600
Казанское	3 000	2 300	1 900	800
Каширское	2 500	1 500	1 100	500
Симферопольское	3 000	2 300	1 900	800
Киевское	6 000	4 500	3 700	2 000
Калужское	5 500	4 100	3 300	1 700
Минское	6 500	4 600	3 900	2 000
Рублево-Успенское	25 000	15 000	10 000	-
Новорижское	15 000	8 000	6 500	2 500
Ленинградское	4 000	2 100	1 800	1 000

* По данным Vesco Consulting.

Кусочек счастья
Впрочем, несмотря на старания законодателей и природозащитников, мечты россиян о собственном участке земли с домом неистребимо. А потому в течение прошлого года спрос на загородную недвижимость рос весьма уверенными темпами. Относительно 2004 года он увеличился примерно на 35%. При этом пик спроса пришелся на март-апрель, когда традиционно велико число желающих приобрести “домик в деревне”. “В целом можно сказать, что покупательская активность в этом году выросла, — отмечает Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости компании МИАН. — Наиболее активный спрос наблюдается в сегменте качественных предложений эконом-класса в ценовой категории до $250 тыс.”.
Кстати, именно этот сегмент и стал наиболее дефицитным. Если в поселках элит- и бизнес-класса есть из чего выбирать, то в секторе эконом-класса по-прежнему ощущается недостаток предложений. Дело в том, что покупатели недорогой недвижимости рассматривают ее в основном в качестве постоянного местожительства, а значит, и главным критерием при выборе является небольшая удаленность от МКАД (не далее 15–20 км). Однако цены на землю в этом радиусе достаточно высоки, а потому застройщики предпочитают не размениваться на эконом-класс и строить там элитные поселки.

В декабре завершается строительство элитного жилого комплекса “Сосны на Николиной Горе”, расположенного на самом фешенебельном направлении Рублево-Успенского шоссе (на территории пансионата “Сосны” Управления делами Президента РФ). Первая особенность этого проекта — принципиально новый для российского рынка подход к понятию “элитного жилья”: совмещение жилой и гостиничной составляющих. Это первый опыт реализации проектов в курортной зоне Подмосковья.
Из новых проектов, реализуемых в ближнем Подмосковье, стоит отметить элитный поселок Пестово, расположенный в 22 км от Москвы в Мытищинском районе, на берегу Пестовского водохранилища, где будет организован собственный яхт-клуб со стоянкой и благоустроенной прибрежной линией. Проектом застройки предусматривается также создание прогулочного экопарка (20 га), пляжей, строительство самого крупного в Подмосковье гольф-клуба “Пестово” (4 га). Важным объектом инфраструктуры, обеспечивающим возможность круглогодичного проживания всей семьи в Пестово, станет филиал расположенной неподалеку от поселка известной в Москве Ломоносовской школы с дошкольным отделением.
Впрочем, уже сейчас на рынке появляются и выгодные предложения эконом-класса не так далеко от кольцевой автодороги. Так, в мае этого года были открыты продажи в новом коттеджном поселке Family Club (12 км от МКАД по Новосходненскому шоссе). Комплекс рассчитан на 350 домов, из них более 130 — таунхаусы. Компания “Эдем-Инвест” пошла еще дальше и предложила своим клиентам дома квартирного типа, расположенные в элитном поселке Эдем под Куркино, где основной застройкой являются коттеджи и таунхаусы.. По словам начальника отдела маркетинга и инвестиций компании “Эдем-Инвест” Михаила Врублевского, двух-трехкомнатные квартиры свободной планировки с эркерами и балконами общей площадью 80–100 м2 были распроданы практически моментально. Сейчас начинается строительство еще двух аналогичных домов.

Выбери свое направление
Что касается направлений строительства загородной недвижимости, то за 2005 год четверка лидеров не изменилась. По-прежнему пальму первенства держит элитная и престижная Рублевка. На втором месте — Новая Рига, на третьем и четвертом — Калужское и Дмитровское шоссе. Замыкают рейтинговую таблицу юго-восточные направления.

На Рублевке, как известно, сосредоточена основная масса поселков элит- и бизнес-класса. По данным компании МИАН, ценовой диапазон стоимости  одной сотки земли на Рублево-Успенском шоссе в 2005 году составлял от $14 тыс. до $120 тыс. Цены на объекты варьируются в зависимости от престижности поселка и его удаленности от Москвы. Например, дома в Знаменском, Солослово, Чигасово, которые находятся в 14–28 км от Москвы, стоят в среднем $600–800 тыс., тогда как в Раздорах, Николино, Александровке и Ландшафте (4–12 км от МКАД) на продажу выставлены дома за $15–20 млн. По данным компании “КомСтрин”, число готовых и строящихся коттеджных комплексов на Рублевке уже перевалило за восемьдесят. По мнению экспертов, к наиболее интересным проектам этого года можно отнести поселки Сосны, Горки–21, Горки-22, Жуковка-3, Дипломат, Коттон Вей, Рублевский, Ландшафт, Лесные Просторы, Николино, Чигасово и Успенские Поляны.

К Новорижскому шоссе покупатели относятся как к сравнительно недорогой альтернативе элитной Рублевки. По данным экспертов компании “МИЭЛЬ-Недвижимость”, стоимость земли на Новой Риге сейчас составляет в среднем $10,5 тыс./сотка. Надо сказать, что в этом году спрос на Новую Ригу вырос на 20% по сравнению с предыдущим. Эксперты считают, что это связано с наличием на данном направлении ряда удачных поселков, таких как Резиденции Бенилюкс, Княжье Озеро, Шервуд, Риверсайд и Павлово. В Риверсайде на сегодняшний день средняя цена коттеджа (от 293 до 500 м2) с участком составляет примерно миллион долларов. Поселок Павлово отличается максимально развитой инфраструктурой. В 500 м от него расположены частный образовательный центр (территория выделенного участка — 10 га), включающий детский сад и школу, а также крупнейший в Подмосковье многофункциональный торгово-развлекательный комплекс “Павлово Подворье” (15 га). Кроме того, жители поселка Павлово могут пользоваться услугами престижного гольф-клуба Moscow Country Club в Нахабино.
Новая Рига предлагает также большой выбор загородных комплексов бизнес-класса. Это Берендеевка, Лужки, Сказка, Уборы. Площади домов в них не превышают 250 м2, а участки — 15 соток, цены колеблются в пределах $235–490 тыс.

Дмитровское направление будто специально создано для любителей “курортных поселков”. Желающим увидеть дом своей мечты у большой воды на выбор предлагаются Клязьминское, Пироговское, Пестовское, Химкинское, Пяловское, Икшинское, Иваньковское водохранилища. Летом — это возможность прокатиться на яхте, а зимой встать на лыжи.
Категорию эконом-класса на Дмитровском шоссе представляют поселки таунхаусов Ясная Поляна, Дубрава, Катюшки и Долгопрудный. На более состоятельных покупателей ориентированы такие коттеджные комплексы, как Лазурный Берег, Монаково, Аврора, Смородинка. Единственным минусом Дмитровского направления является, пожалуй, его транспортная загруженность.
За последний год стал набирать обороты юго-запад Подмосковья — Калужское и Киевское шоссе. Первое выделяется хорошей экологической обстановкой, а также транспортной доступностью (это единственное шоссе, остающееся в Подмосковье свободным даже в часы пик). Калужское направление представлено, в основном, поселками элит- и бизнес-класса (Бельгийская Деревня, Лукоморье, Альпийская Деревня, Лесное Озеро, Стародачное, Шишкин Лес). Однако есть здесь и поселки таунхаусов —Потапово, Ямонтово, Красная Пахра.
В этом году, по словам специалистов компании Pine Wood Realty, наблюдалось повышение интереса к Киевскому направлению. Наряду с “новостройками” на Киевском направлении есть поселки, которые с полной уверенностью можно назвать состоявшимися. Это Глаголево или Алабино-1, которые были построены несколько лет назад. Сейчас дома в поселках выходят на вторичный рынок недвижимости. Средняя цена колеблется в Алабино-1 (35 км от МКАД) от $149 600 до $191 700, а в Глаголево (33 км от МКАД) — от $890 000 до $1 450 000. Стоимость одной сотки земли в Алабино-1 (35 км от МКАД) составляет $10–15 тыс., а коттеджи предлагаются в среднем за $150–190 тыс. В Глаголево кирпичный дом площадью 300 м2 с участком 24 сотки можно купить за $1 млн, а из профилированного бруса площадью 264 м2 на участке в 15 соток — за $680 тыc.

В отличие от Новой Риги и Рублевки, на Киевском направлении много свободной земли и нет ощущения тесной застройки территории. Однако из-за аэропорта Внуково большая часть поселков строится на расстоянии более 30 км от Москвы. Одним из удачных проектов на этом направлении являются поселки Ново-Спасское и Ново-Троицкое (компания “АльтерВЕСТ”), расположенные между Калужским и Киевским шоссе.

Из наиболее привлекательных по соотношению цена-качество стоит отметить поселок Березовка (120 км по Киевскому шоссе). Дома площадью 100–500 м2 возводятся в лесном массиве рядом с озером Родниковое. Цена одного квадратного метра “березовского” коттеджа равна $500. Привлекательность предложения повышает достаточно развитая для этого уровня поселков инфраструктура: магазин, спортивный комплекс, теннисные корты, бассейн и даже гольф-клуб.

“Интересным и перспективным я бы назвал сегодня Ярославское шоссе, — высказывает свою точку зрения Владимир Яхонтов, заместитель директора управления загородной недвижимости компании “МИЭЛЬ-Недвижимость”. — Это традиционное дачное направление, на котором сегодня ведется активное коттеджное строительство. Здесь можно найти много недорогих и качественных предложений”. Например, в поселке Сосновый Бор (12,5 км от МКАД), в котором возводятся один многоквартирный дом и 32 таунхауса, стоимость жилья колеблется от $130 тыс. до $345 тыс. В комплексе таунхаусов Пушкино-Междуречье (17 км от МКАД) цена за один квадратный метр составляет $419–490. Более дорогие предложения коттеджей — в поселках Пушкинские Пруды (1 000 $/м2) и Лосиный Остров (1 200 $/м2).

 

 Новые проекты *

 

Название поселка	Шоссе	Расстояние от МКАД, км	Площадь всего поселка, га	Всего домов	Площадь домов, м2 (min–max)	Площадь участка, сотка (min–max)	Объекты инфраструктуры	Срок завершения строительства	Стоимость предложения (дом + участок), $
Монаково	Дмитровское шоссе	26	23	51	500–920	20–60	Пляж, причальные сооружения, а также 100 мест для катеров и яхт, торговый и общественный центры, ресторан, спортивные и детские городки, вертолетная площадка	IV квартал 2007 года	$650 тыс. — 2,5 млн (1 500–2 600 $/м2)
Агаларов Village	Новорижское	24	300	150	1 500–2 500	От 70 соток до 2 га	Гольф-поле с 18 лунками	Нет данных	3–5 млн
Evergreen	Рублево-Успенское	15	6	17	315–1 400	6–70	Спортивный комплекс c теннисными кортами, оборудованная зона отдыха, детские площадки	Сентябрь 2006 года	1,4 млн — 6,5 млн
Город Миллионеров	Новорижское	3	430	Нет данных	Нет данных	Нет данных	Нет данных	Нет данных	От 500 тыс.
Пестово	Дмитровское	22	150	413	300–400	20–38 (с возможностью объединения)	Яхт-клуб, благоустроенная прибрежная линия, мини-маркет, ресторан, фитнес-клуб, спортивные площадки, экопарк с искусственной системой прудов и озер, гольф-клуб	IV квартал 2008 года	420 тыс. — 1,8 млн
Витро-Вилладж	Калужское	38	14	7 корпусов	100–300 (апартаменты в “Атриуме”), 55–140 (в “Комфорте”)	–	Школа “Интеграция ХХI век”, детский городок, физкультурно-оздоровительный комплекс, SPA, несколько ресторанов, спортивные площадки для волейбола, баскетбола, теннисные корты, несколько бассейнов, парк с декоративным прудом, салон красоты, поле для мини-гольфа, футбола, русский и американский бильярд, велосипедная дорожка, кинозал и спортбар, банкетный зал, магазин, службы быта, медицинский кабинет, прокат спортивного инвентаря, паркинг на 200 машин	IV квартал 2006 года	1 200 $/м2
Barviha Hills	Рублево-Успенское	7	7,5	100	237–350	10–15	Создание уникальной среды с подземной инфраструктурой, административное здание, инфраструктура санатория “Барвиха”	Лето 2006 года	От 2 500 $/м2
Гринфилд	Новорижское	29	127	314	300–900	20–150	Бассейн, споркомплекс, зоны отдыха, детские площадки, теннисный корт, супермаркет, аптека, бар, ресторан	2008 год	760 тыс. — 6 млн
Жуковка 21	Рублево-Успенское шоссе	9	50	51	Нет данных	От 50 соток до 2 га	Развитая инфраструктура	IV квартал 2007 года	55 000–60 000 $/сотка
Киселево	Новорижское	39	14	9 домов элит-класса, 45 домов бизнес-класса	370–500 (элит-класс), 160–320 (бизнес-класс)	12–25	Мини-маркет, фитнес-центр, прогулочная зона, здание администрации	2007 год	Специальная инвестиционная цена

 

На вкус и цвет

“За последние год-полтора конкуренция в высших ценовых сегментах рынка загородной недвижимости серьезно обострилась, — замечает Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга и рекламы корпорации “ИНКОМ-Недвижимость”. — Практически никто из девелоперов не задумывался над выявлением реальных потребительских запросов и практически ничего не сделал для их удовлетворения. В результате один-два оператора обеспечивали подавляющий объем продаж, а остальные жаловались на кризис платежеспособного спроса. А дело-то не в спросе — просто покупатель сегодня более взыскательный”.

“2005 год стал своего рода рубежом, преодолев который, инвесторы и застройщики поняли, что мало на скорую руку настроить типовые дома и спешно выставить их на продажу, — добавляет Тарас Федченко из компании Pine Wood Realty. — Надежды на то, что покупатель купит не глядя все, что ему предложат, чаще всего не оправдываются. Уходящий год можно назвать знаковым в том смысле, что большинство застройщиков повернулись лицом к клиентам и наконец задались вопросом: как сделать жизнь в коттеджном поселке уютной и комфортной?”
Развитие поселков сейчас идет по четырем направлениям: техническое оснащение и коммуникации, архитектурный стиль, ландшафтный дизайн и инфраструктура. Удобный подъезд, охрана территории, наличие централизованной системы водоснабжения и канализации, электричество, московский телефон, доступ в Интернет — главные требования покупателей недвижимости бизнес- и элит-класса.

Все эксперты рынка отмечают, что коттеджные поселки начали “обрастать” коммуникациями, которым могут позавидовать даже столичные жители. Новым словом в развитии загородного строительства стало создание так называемых “умных поселков” по аналогии с “умными домами”. Так, например, в коммуникации коттеджного поселка Гринфилд (29 км от МКАД по Новорижскому шоссе) интегрирована интеллектуальная система управления инженерными сетями и охранными комплексами.

Другое направление совершенствования коттеджного строительства — единство архитектурного стиля. “Примеров загородного строительства, отличающихся малыми интеллектуальными усилиями, к сожалению, множество, — констатируют застройщики поселка Резиденции Бенилюкс. — Всем памятны кирпичные замки с башнями и башенками, громоздкие крепости с двумя бассейнами и двухъярусными подземными гаражами, мавританские дворцы среди подмосковных лесов и многое другое. Архитектурное единство комплекса — важная составляющая его репутации”. Именно поэтому в 2005 году проектировщики поселков искали новые решения, которые позволяют согласовать индивидуальный облик домов с четкими принципами, формирующими облик поселка в целом.
Красивый ландшафт изначально повышает привлекательность дома. Именно поэтому земля у “большой воды” с участками леса и прочими природными достопримечательностями в ближнем Подмосковье давно уже раскуплена. К имеющимся ландшафтным изыскам застройщики относятся с особым вниманием и заботой. Так, в поселке Княжье Озеро (24 км от МКАД по Новорижскому шоссе) естественные каскадные озера были очищены, углублены и расширены. На рекреационные зоны вокруг озер отводится около 3 га земли.

Застройщики, которым не так повезло с ландшафтом, вынуждены сами заботиться о внешней привлекательности загородных резиденций. Так, в Гринфилде улочки между коттеджами решено превратить в широкие бульвары. В центре поселка будет создан искусственный водоем с зонами отдыха и спортивными площадками. Проектировщики уделили также большое внимание скверам с беседками и элементами малой архитектуры.

Наконец, еще одной тенденцией коттеджного строительства 2005 года стало развитие инфраструктуры поселков. И речь идет уже не только о зонах отдыха, кафе и уединенных беседках. “Сегодняшние потребители делают выбор в пользу коттеджных поселков с профессиональным управлением и достойным уровнем социально-бытовых объектов, — отмечает Владимир Яхонтов. — Клиенты оценивают сервис в поселке так же высоко, как и качество дома”.

Как отмечают специалисты компании “МИЭЛЬ-Недвижимость”, в настоящее время на рынке недвижимости наиболее распространены коттеджные поселки, занимающие достаточно небольшие территории — около 5–7 га. Сооружение полного комплекса объектов инфраструктуры в данном случае будет экономически неэффективным. Однако современный покупатель загородной недвижимости предпочитает жить в развитой социальной среде. В связи с этим сегодня рынок коттеджных поселков Подмосковья развивается в сторону освоения больших территорий (с застройкой 130–150 га), где можно создать максимально комфортные условия проживания. “Дело в том, что намечается тенденция подорожания коммунальных услуг. Соответственно, в поселке на 50 домов стоимость обслуживания будем расти гораздо более высокими темпами, нежели в поселке на 200 коттеджей. Кроме того, в крупном поселке существует возможность комплексного решения вопроса социальной инфраструктуры”, — поясняет Владимир Яхонтов.

 

Желание угодить клиенту нарастало в этом году как снежный ком. Поселок Эдем стал первым в Подмосковье мини-городком, в котором есть практически все. Инфраструктура включает в себя школу, детский сад, магазины, супермаркет “Перекресток”, аптеку, фитнес-центр с бассейном, а также химчистку-прачечную, ресторан, кафе, SPA, салоны красоты, отделения банков, офисы. От Эдема не отстают и другие коттеджные комплексы бизнес- и элит-класса. К примеру, “ИНКОМ-Недвижимость” планирует порадовать покупателей коттеджей в поселках Риверсайд и Гринфилд новой школой на 1 000 мест, построенной в английском стиле. Ребята будут попадать в это стильное заведение еще в дошкольном возрасте и проходить полный курс учебы и воспитания. Резиденции Бенилюкс предлагают своим жителям театральную студию по типу “Табакерки” и картинную галерею со сменной экспозицией. Со слов Алены Мельниковой, вице-президента по концептуальному развитию поселка Резиденции Бенилюкс, для детей запланирована “русская экзотика”. На лесной территории будет создан “крестьянский дворик”, где подрастающее поколение сможет увидеть своими глазами, как выглядит живая козочка, свинка или курица.

 

Витро Вилладж, согласно своей концепции, становится фактически курортным поселком. Здесь будет самый полный, с точки зрения предлагаемых процедур и услуг, SPA-центр не только в Подмосковье, но и в Москве. Предусмотрен весь диапазон бань: от турецкого хамама до финской сауны. Единственная на сегодняшний день в Москве и Подмосковье традиционная русская баня по-черному вынесена за пределы SPA-комплекса в отдельно стоящий деревянный сруб. В цикл SPA-программ Витро Вилладж включены и традиционные процедуры (начиная от классического общего массажа и грязевого лечения и заканчивая лечебно-профилактическими курсами по психотерапии, ультразвуковой терапии и пр.).
“На рынке загородной недвижимости постоянно появляются все новые и новые предложения. Естественно, чтобы выделиться из этой череды загородной недвижимости, застройщики каждый раз должны придумывать всевозможные изюминки в новых поселках. Это своеобразная борьба за клиента, удивить которого становится все сложнее. Я думаю, что 2005 год на рынке загородной недвижимости можно назвать годом креативных решений”, — заключил Тарас Федченко из Pine Wood Realty.

Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости компании МИАН:
— По нашим прогнозам, стабилизация экономической ситуации в стране, рост доходов населения, а также динамичное развитие рынка загородной недвижимости в Подмосковье увеличат в 2006 году спрос на загородное жилье. Востребованность объектов стоимостью до $250 тыс. по-прежнему останется высокой. Решить проблему дефицита относительно недорогого загородного жилья можно, проектируя новые коттеджные поселки эконом-класса на менее дорогих направлениях. Другая тенденция развития рынка загородной недвижимости — реализация масштабных проектов с привлечением средств крупных инвесторов.

Сергей Козловский, президент корпорации “ИНКОМ-Недвижимость”:
— В 2006 году все сильнее будет заметна разница между хорошо продуманными интересными предложениями и неудачными проектами, созданными без учета интересов покупателя. Задачей успешных девелоперов станут принципиальные конкурентные преимущества перед остальными игроками рынка. Необходимо будет добиться повышения привлекательности своих проектов в разы. Что касается направлений развития, то, на мой взгляд, в следующем году Новая Рига не утратит своих позиций на рынке. Уровень трассы позволяет быстро добираться до поселков, которые расположены на солидном удалении от столицы.
Когда земли в ближнем Подмосковье будут освоены полностью, покупатели обратят свое внимание на участки, расположенные за 50 км от МКАД. По Дмитровскому направлению интерес сохранится к поселкам у большой воды и вблизи спортивных баз. Калужское и Киевское направления станут вполне конкурентоспособными, даже несмотря на их транспортную загруженность.

Геннадий Левин, руководитель отдела продаж коттеджного поселка Величъ:
— Дальнейшее “обюрокрачивание” и усложнение процессов оформления земельных участков и строений приведет в 2006 году к ускорению роста цен на качественно оформленную недвижимость. Соответственно, цены на “серую”, неоформленную или априори не оформляемую недвижимость будут падать. Покупатель станет внимательнее относиться к юридической (бумажной) стороне вопроса. Так что, можно сказать, что просветительская деятельность Росприроднадзора сыграла положительную роль. Думаю, что на рынке будет появляться все больше качественной “продуманной” загородной недвижимости. Девелоперы набираются опыта как в строительстве и проектировании, так и в оформлении документов на участки и коттеджи.

Сергей Леонтьев, генеральный директор Vesco Realty:
— Наиболее популярными останутся поселки, расположенные на расстоянии 10–25 км от МКАД. Одновременно активное строительство типового жилья, складских терминалов и торгово-офисных комплексов в радиусе 10 км от Москвы приведет к постепенной переориентации спроса на более дальние земли. Уже в этом году интерес к объектам, расположенным до 10-километровой отметки, проявили лишь 28% покупателей, что на 12% меньше, чем в прошлом году. Думаю, эта тенденция сохранится. Все большим спросом будет пользоваться загородная недвижимость на расстоянии 30 км и больше от Москвы. Выбор земель здесь гораздо больше, и покупатель может приобрести участки площадью больше одного гектара.
Следует отметить, что в настоящее время наблюдается дефицит социальной инфраструктуры. Но, на мой взгляд, активное коттеджное строительство неизбежно привлечет внимание девелоперов коммерческой недвижимости. А это означает появление новых супермаркетов, складов, бизнес-центров. В первую очередь эта тенденция скажется на таком направлении, как Новая Рига. Наиболее востребованным сегментом загородной недвижимости по-прежнему будут поселки эконом-класса в ценовой категории $150–300 тыс. С большой долей вероятности можно предположить, что в новом году увеличится предложение жилья, расположенного на доселе непрестижных направлениях, в первую очередь на Симферопольском и Ярославском шоссе. Если еще два-три года назад большинство коттеджных поселков строилось на 4–5 направлениях, то сейчас география рынка загородного жилья заметно расширилась и начинает охватывать большую часть Подмосковья. Уверен, это расширение географии продолжится и в 2006 году.

Марина Маркарова, исполнительный директор компании Blackwood:
— Коттеджное строительство будет развиваться прежними темпами, и, на наш взгляд, структура предложения изменится не сильно по сравнению с 2005 годом. Конечно, потенциал Рублево-Успенского направления со временем исчерпается, но это произойдет не в ближайший год. Продолжит расти популярность Дмитровского шоссе. Большое значение будет по-прежнему придаваться и экологической чистоте этих мест, и возможности активного отдыха. Уровень коттеджных поселков на этом направлении качественно улучшится. И возможно, в будущем Дмитровка перейдет в разряд элитного строительства. Рост цен сохранится на прежнем уровне — 20–30%.

Сайфутдинов Тимур, заместитель генерального директора компании “Терра-недвижимость”:
— На рынке продолжится ценовая дифференциация ликвидных и неликвидных предложений. Потребитель станет более информированным, а появление новых проектов даст ему возможность выбора. Ликвидные участки могут вырасти в цене на 50–60%, дома — на 30–40%. Хорошие перспективы у Новорижского, Дмитровского и Киевского направлений.

Оксана Тремсина, специалист по маркетингу компании “КомСтрин”:
— Девелоперы постепенно начнут уделять больше внимания сегменту эконом-класса, развивая менее престижные направления с более доступной землей. Кроме того, наметилась тенденция к покупке земельных участков площадью 1,5–10 га, расположенных на значительном расстоянии от МКАД, под создание родовых имений.
Покупатель сейчас более информирован и требователен при покупке загородного дома. В связи с этим за последний год сформировался устойчивый интерес к поселкам с единой концепцией и развитой инфраструктурой, приспособленной для комфортного проживания. Теперь такие социальные объекты, как школа, детский сад, а также супермаркет должны находиться если не на территории поселка, то в пределах шаговой доступности. Мы считаем, что возрастет популярность юго-западных направлений: Минского, Киевского и Калужского шоссе.

Самый масштабный проект
Поселок Княжье Озеро на Новой Риге рассчитан на 600 коттеджей. На сегодняшний день 250 из них построено, 100 находится на стадии строительства. Территория поселка разделена на три автономных квартала, два из которых относятся к бизнес-классу, один — к элит-классу. Из инфраструктуры в поселке запланированы торговый комплекс, спортивный центр, 25-метровый крытый бассейн, теннисные корты, школа и детский сад. Достопримечательностью Княжьего Озера стал ресторан “Рыбацкая деревня”, в котором кроме общего зала есть 12 банкетных домиков, построенных в стиле русской избы. Поселок является двукратным обладателем Золотой премии в номинации “Поселок класса Business” ежегодной премии “Поселок года” в 2004 и 2005 годах.
На Рублевке масштабными считаются проекты от 50 домов и выше. К ним относятся поселки Риита, Серебряные Ключи, Изумрудный Век.

Самый дорогой проект
Самым дорогим проектом на сегодняшний день в Подмосковье является элитная коттеджная застройка в санатории Барвиха. Цена за сотку здесь составляет $130 тыс. Цена готовых домов в среднем $13–14 млн.

 

Самые дорогие предложения 2005 года в организованных коттеджных поселках

|Название поселка	Шоссе	Расстояние от МКАД, км	Площадь всего поселка, га	Всего домов	Площадь дома, м 2	Площадь участка, сотка	Объекты инфраструктуры	Срок завершения строительства	Максимальная стоимость предложения (дом + участок)
Корабельные Сосны	Рублево-Успенское	22	40	35	970	250	Магазин, спортивные площадки, теннисный корт, бассейн, сауна, спортивный комплекс, детская площадка	Построен	6,5 млн
Николино	Рублево-Успенское	27	100	150	1 000	200	Магазин, медпункт, теннисный корт, бассейн, спортивный комплекс, боулинг, крытые теннисные корты, бильярдный клуб, боулинг, АЗС	Построен	6,2 млн
Гринфилд	Новорижское	29	127	242	900	150	Бассейны, споркомплекс, зоны отдыха, детские площадки, теннисный корт, супермаркет, аптека, бар, ресторан	IV квартал 2008 года	6,1 млн
Резиденции Бенилюкс	Новорижское	17	200	250	1 500	200	Магазин, теннисные корты, бассейны, ледовая арена, боулинг, развлекательный комплекс с танцполом и рестораном, детские площадки	2006 год	5,7 млн
Лазурный Берег	Дмитровское	25	42	81	500	40	Ресторан, бассейн, теннисный корт, пляж, причал, магазин, автостоянка	Декабрь 2006 года	5,7 млн
Паллада	Дмитровское	7	32	46 коттеджей, 5 вилл, апартаменты в домах	1 000	50	Торговый центр, яхт-клуб, фитнес-клуб с теннисными кортами, бассейны, баскетбольные и волейбольные площадки, рестораны, детский сад, начальная школа, салон красоты, АЗС с автомойкой	II квартал 2007 года	5 млн
X-Park	Рублево-Успенское	15	5	7	1 095	50	–	Построен	4,5 млн
Флоранс	Рублево-Успенское	5	16	59 коттеджей и 39 секций в таунхаусах	450	15	Спортивная площадка, крытый спорткомплекс с бассейном, детская площадка	2007 год	4,5 млн
Успенские Дачи	Рублево-Успенское	17	35	100	1 000	45	Теннисный корт, фитнес-клуб, бассейн, спортивный комплекс, детский сад	Нет данных	4,5 млн
Дрофа	Рублево-Успенское	17	17	20	2 000	50	Супермаркет, спортивно-досуговый центр, бассейны, русская и турецкая бани, тренажерный зал, массажные комнаты, закрытый теннисный корт, клуб, ресторан, детские площадки	Построен	4 млн