Рынок недвижимости Казахстана в 2005 году и первые месяцы 2006 года характеризовался ростом цен по всем сегментам - эксперты

По данным открытых источников, рынок недвижимости в Казахстане как в 2005 году, так и в первые месяцы 2006 года характеризовался ростом цен по всем сегментам.

Рынок многоквартирного жилья до сих пор недостаточно насыщен. По данным президента Национальной ассоциации риэлторов Егора Пужанова, цены на вторичное жилье в многоквартирных домах росли стабильно, хотя и несколько неравномерно, спрос не снижался даже в период обычных сезонных колебаний. Прибавочный рост цены квадратного метра в 2005 году составил около 44%. Это значит, что на каждый вложенный в квартиру доллар инвестор или потребитель получает 44% дохода, или около 38-39 центов чистого дохода за вычетом инфляции. Естественно, что такая доходность, превышающая в 5-6 раз ставку банковского депозита, очень привлекательна для спекулянтов и подогревает спрос на рынке жилья. Но с другой стороны, в сравнении с 2004 годом, когда стоимость квадратного метра выросла с января по декабрь почти в два раза, видно, что налицо сглаживание процесса роста. В январе - феврале 2006 года средняя стоимость квадратного метра в Алматы выросла на 4,2% (по данным аналитиков газеты "Крыша"), то есть темпы роста стоимости жилья сопоставимы пока с прошлым годом. Наиболее сильно выросли в цене трех- и четырехкомнатные квартиры.

Несколько иная картина складывается при анализе рынка домов. Средняя цена квадратного метра увеличилась на 3,1%, однако на однокомнатные дома цена упала на 14,9%. Цена на четырехкомнатные дома увеличилась лишь на 0,1%. Рост общего индекса произошел в основном за счет трехкомнатных домов, цена на которые увеличилась к концу февраля на 9,1%. При этом резко увеличилось предложение: квартир - на 29%, домов - на 19,6%.

Увеличение предложения произошло и на рынке арендного жилья. В целом по 1-4-комнатным квартирам зафиксирован рост предложения на 10%. Лидером предложения являются 2-комнатные квартиры. Стоимость аренды квартир поднялась в среднем на 2,25%, при этом на однокомнатные квартиры - на 3,2%, на 4-комнатные - на 1,8%.

По данным экспертов Национальной ассоциации риэлторов, в 2005 году в Талдыкоргане июнь сопровождался резким взлетом цены продажи. Цены выросли практически в пять раз. Похожая ситуация была и в Актау, Атырау, Усть-Каменогорске и Шымкенте, где хотя такого высокого подъема цен не было, в среднем они все же "подросли" на 30-40%. В Таразе и Караганде ситуация стабильная: цены не падают и ощущается небольшой прирост. В продаже благоустроенного жилья на вторичном рынке по всем ценовым показателям за 2005 год лидировала южная столица. На втором месте была Астана, но в июле, когда резко (на 20%) выросли цены в Актау, ситуация изменилась. И теперь этот город занимает второе место в РК по уровню цен на вторичное жилье. По данным экспертов, цены на жилье в Астане примерно на 30% меньше, чем в Алматы.

Таким образом, на основании сегодняшних данных можно прогнозировать увеличение стоимости квадратного метра на 44-46% за год. Однако если предложение жилья будет расти, то подъем цен может значительно замедлиться.

Увеличивается предложение нового жилья. Сейчас на рынок строительства жилых домов приходит все больше инвесторов из Турции и Южной Кореи, но пока места на рынке хватает абсолютно всем. Связано это, в первую очередь, с макроэкономической ситуацией в стране: это отсутствие привлекательных и доходных рынков для инвесторов, кроме рынка недвижимости, рост цен на основные энергоресурсы и сырье, рост заработной платы и повышение благосостояния граждан в целом по Казахстану. Бурное развитие системы ипотечного кредитования тоже способствовало увеличению спроса.

На основании нынешних данных можно полагать, что предложение на рынке нового жилья не претерпит изменений в сторону понижения.

Общая тенденция роста цен влияет также на рынок коммерческой недвижимости. Связан он как с ситуацией на рынке в целом, так и с дефицитом подобных объектов. Новых объектов строится крайне мало, ощущается нехватка земель под застройку с коммерческим целевым назначением, что, естественно, влияет на активность покупателей. Согласно исследованиям, прежде всего к продаже предлагаются здания под офисы и магазины, помещения для коммерческой деятельности - 49,1%, при средней цене 1369 условных единиц за 1 квадратный метр. Магазины составляют 18,8% от всех предложений на рынке, цена квадратного метра - 1464 у.е. Замыкает тройку лидеров предложение помещений под офисы - 3,9% при цене 1984 у.е. за квадратный метр.

Таким образом, на основании имеющихся сейчас данных можно считать, что стоимость квадратного метра коммерческой недвижимости будет увеличиваться.