Новая реальность: 10 млн долларов за коттедж в Подмосковье
Что важнее при выборе элитного загородного жилья: престижное направление, удаленность от МКАД, уникальная архитектура или же золотая середина между ценой и качеством? Только собираясь воедино, все эти факторы определяют реальную стоимость и востребованность загородного коттеджа, цена на который может варьироваться от нескольких сотен тысяч до десятка миллионов долларов.
Что определяет выбор
Цену на элитное загородное жилье определяет несколько факторов. Разумеется, основным по-прежнему остается престижность направления и удаленность от МКАД. Значительную роль играет наличие поблизости водоемов и лесных массивов. Развитая инфраструктура, высокий уровень архитектуры поселка и отделки домов также входит в число факторов, немаловажных для сегодняшнего покупателя. «В широком плане понятие «элитный» не является критерием качества. Зачастую застройщики, не мудрствуя лукаво, присваивают этот статус бизнес-поселкам, не наполняя их соответствующим содержанием, и по прошествии времени удивленно разводят руками, спрашивая: «А где же клиенты?» А клиенты стали очень разборчивы», – делится Феликс Лещенко, консультант по загородной недвижимости Kirsanova Realty. Однако, разумеется, солидные компании, действующие не первый год на рынке, внимательно отслеживают постоянно меняющиеся запросы покупателей.
Так, об изменении структуры спроса рассказывает Иван Воробьев, аналитик загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»: «Тенденции потребительского спроса в последнее время концентрируются в основном вокруг коттеджей премиум-, бизнес- и экономкласса, хотя определенный (и значительный) круг покупателей остается и в элитном сегменте рынка. Как и прежде, непопулярны большие отдельно стоящие коттеджи начала девяностых и дома в поселках-«шанхаях». Вообще, говоря о вторичном загородном рынке, отметим, что рост цен на отдельно стоящие дома был существенно ниже, чем на первичном. Стоит упомянуть, что очень плохо сейчас продаются 4-5-этажные кирпичные дворцы, возведенные 8-10 лет назад, равно как и неплохие дома, построенные на неоправданно маленьких (6-10 соток) участках. Требования потребителей претерпевают изменения, и такие постройки пользуются все меньшим спросом».
По мнению аналитиков Penny Lane Realty, последние 3-4 года Рублево-Успенское шоссе опережало остальные направления по росту стоимости земли, насыщенности объектами инфраструктуры, предпочтениям к местоположению будущего семейного гнезда, постепенно превратившись в самый престижный коттеджный район Москвы. Не сдает позиции и северное, Дмитровское направление с условиями для горнолыжного и водного видов спорта. Здесь традиционно строится элитная и премиум-недвижимость, а также недвижимость в сегменте бизнес-класса. Практически везде в Подмосковье можно встретить поселки экономкласса. Как поясняет Александр Рыков, директор по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, «спрос на объекты загородной недвижимости постепенно выходит за пределы третьего бетонного кольца, потенциальных приобретателей не пугает удаленность в 35 км. Предложения в пределах 10-15 км от МКАД пока не представлены в достаточных для удовлетворения существующего спроса объемах».
Цены на коттеджи
Карина Хейфец, управляющий партнер компании Evans, отмечает, что бум спроса на недвижимость, происходящий последние три месяца, хоть и в меньшей степени, но коснулся и рынка загородной недвижимости. Самыми популярными в этом сегменте становятся коттеджи по 200-300 тысяч долларов США, находящиеся при этом в 30-километровой зоне.
Верхняя же планка у каждого своя и доходит до десятка миллионов долларов. Так, компания Evans в настоящее время предлагает как небольшой дом 75 кв. метров на 6 сотках в Николиной Горе на Рублевском шоссе за 330 тысяч долларов США, так и особняк 18 века 1500 кв. метров на 11 гектарах земли на Новорижском шоссе за 10 миллионов долларов и дом 600 кв. метров с отделкой и мебелью в Серебряном Бору за 6,5 миллионов долларов.
«Относительно уровня 2005 г. цены на элитную загородную недвижимость в среднем за 1 квартал текущего года выросли на 22 %, в сегменте поселков бизнес-класса – на 18 %. Стоимость коттеджа на первичном рынке в экономклассе составляет $ 980-1250 за кв. м, в бизнес-классе $ 1650-3550 за кв. м, в премиум-классе $ 3400-4700 за кв. м», – рассказывает управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова.
Новые проекты
Несмотря на растущую популярность коттеджных поселков бизнес- и экономкласса, строительство последних невыгодно (да и непрестижно), поэтому участники рынка традиционно делают ставку на более высокий ценовой сегмент. «Об этом говорит тот факт, что самые интересные новые проекты, которые находятся в стадии строительства, можно отнести именно к бизнес- и премиум-классу – это, в первую очередь, такие коттеджные поселки, как Гринфилд, МОНАКОВО и FreeDOM. В экономклассе стоит выделить Аистово – поселок, расположенный в дальнем Подмосковье с небольшими домами и невысокими ценами», – рассказывает Иван Воробьев. Приводя примеры современных коттеджных поселков в сегменте бизнес-класса, он обращает внимание на такие поселки, как Берендеевка, Лужки, Уборы, где площади домов не превышают 350 кв. м, а участков – 20 соток. Цены на коттеджи в этих поселках колеблются в пределах от 235 до 600 тыс. долларов.
Из премиум-поселков выделяется Риверсайд – новый коттеджный поселок с домами от 293 до 800 кв. м и средней ценой коттеджа с участком примерно в 2,5 миллиона долларов. На рынке элитного коттеджного строительства – поселок Лазурный Берег, расположенный по популярному в последнее время Дмитровскому направлению, у «большой воды». Здесь домовладения покрупнее – площадью от 400 до 900 кв. м, и подороже – от 900 тысяч до 8 миллионов долларов. Принципиально новый элитный коттеджный поселок Гринфилд – с интересными ландшафтными решениями, великолепными проектами особняков и интеллектуальными системами управления инженерными сетями и охранными комплексами.
Феликс Лещенко упоминает поселок Резиденция Бенилюкс на Новой Риге как пример роста цены вследствие успешной серии продаж: «Девелоперы проекта создавали его на основе исследований мирового и отечественного опыта загородного строительства. Покупатели получили возможность участвовать в разработке своего коттеджа вместе с архитектором, который в зависимости от их пожеланий дорабатывает и адаптирует проект конкретного дома под единую архитектурную концепцию. Этот поселок также отличается обширной инфраструктурой: под прогулочную зону отведено 30 гектаров паркового леса, на территории спланированы магазин, автостоянки, теннисные корты, бассейны, ледовая арена, боулинг, дорожки для бега, площадки для детских игр и летнее кафе. Важный момент – удобный собственный съезд на Новую Ригу: 15 минут без пробок – и вы в Москве. Как результат – в этом загородном комплексе на 250 домовладений, показав 50 % рост, за прошедший год были проданы все лесные участки и 85 % всей жилой территории».
Тенденции рынка
О возможном развитии ситуации на рынке «Собственнику» рассказала Марина Маркарова: «Если говорить о первичном рынке, то сейчас минимальные цены на коттеджи установлены в удаленных поселках, таких как Аистово, который расположен на 85 км Минского шоссе. Здесь предлагаются деревянные коттеджи площадью 105-177 кв. м на участках 11,5-28 соток по цене 105 000-255 600 долларов. Всего в поселке 95 коттеджей, из которых 82 уже проданы. Наиболее дорогие коттеджи предлагаются в поселках на Рублево-Успенском шоссе. Это такие поселки как Николино, Усадьбы Усово, Parkvill Жуковка, Evergreen. Николино – один самых интересных элитных поселков в Подмосковье. Здесь предлагаются коттеджи «под ключ». Поселок расположен на Рублево-Успенском шоссе в 26 км от МКАД. Предложения в этом поселке пользуются высоким спросом благодаря своей эксклюзивности, потому что каждый дом уникален и не похож на остальные. Для разработки проектов домов, дизайна интерьеров застройщик приглашает иностранных архитекторов и дизайнеров».
Можно заметить, что уникальность и высокая развитость инфраструктуры становятся сейчас наравне с уровнем удаленности коттеджа и направлением в факторах, определяющих спрос и цену. Стоит заметить, что зачастую покупатель загородного жилья достаточно сведущ в вопросах недвижимости, поскольку покупаемый коттедж не является его первым приобретением недвижимости. И это еще одна причина, по которой качество предлагаемых услуг и, соответственно, цена может расти. Впрочем, специалисты пока не предрекают каких-то радикальных изменений, говоря лишь о том, что в 2006 году основные показатели потребительского спроса во всех сегментах рынка останутся неизменными.
Надежда Двоскина