Перекупщики ушли с земельного рынка
Сегодня с подмосковного земельного рынка практически исчезли перекупщики земли. Это объясняется двумя причинами. Во-первых, значительным сокращением первичного рынка и замедлением роста цен. Во-вторых, изменением бизнес-модели бывших перекупщиков и крупных землевладельцев. Они перестроили свой бизнес и теперь не просто предлагают «голые» участки, а фактически продают готовый проект с уже разработанной градостроительной концепцией и подведенными коммуникациями.
В настоящий момент земельный рынок в Московской области проходит этап качественного преобразования. Большинство компаний, которые раньше старались побольше заработать на перепродаже наиболее ликвидных участков, решили перестроить свою деятельность. Сейчас они стараются предлагать профессиональные услуги по переводу земли, консалтинг по ее целевому использованию и т. д.
Кроме того, с рынка исчезли и небольшие владельцы земли. Они получили качественные земельные участки по относительно невысоким ценам еще в середине и конце 1990-х годов, после чего их постепенно продавали. Сейчас эти участки нашли своих конечных владельцев. Также в прошлом году сократилась перепродажа ранее арендованных земельных участков.
«С учетом новых нормативных актов выкуп незастроенных земельных участков был сведен к минимуму, а после утверждения Министерством экологии Московской области новых ставок кадастровой стоимости, в некоторых случаях даже превышающих рыночную стоимость земельных участков, выкуп земли с целью дальнейшей перепродажи вообще потерял всякую экономическую целесообразность»,— говорит заместитель генерального директора Земельной компании Анна Овчинникова.
В результате сейчас основная масса предложений на рынке земельных участков площадью более 5–10 га формируется владельцами больших земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые инвестируют средства в смену категории этих земель.
Они сейчас и диктуют свои условия. Например, сейчас все отчетливее проявляется новая тенденция: игроки рынка понимают, что для увеличения капитализации земельного участка его необходимо предварительно подготовить. «В настоящий момент для создания конкурентного преимущества землевладельцы, перед тем как выставить участок на рынок, проводят его перевод в земли под ИЖС. Таким образом, его стоимость значительно возрастает. Это можно отнести к одной из тенденций прошедшего года»,— говорит директор управления загородной недвижимости компании «Миэль-недвижимость» Владимир Яхонтов.
Речь идет об «улучшении продукта» за счет подготовки топосъемки, разработки градостроительной концепции, включающей определение транспортной схемы, зонирование территории участка, проработку точек подключения к инженерным коммуникациям, что позволяет выйти на новый уровень цен при реализации участков конечным потребителям. При этом, несмотря на существенный рост цен, покупатели на это идут, так как в этом случае они снижают свои риски по инвестированию в конкретный участок и могут с достаточно высокой степенью вероятности просчитать экономику будущего проекта.
Илья Терентьев