Инвестиции уходят из-под коттеджей в промышленные территории
За последние полтора года на земельном рынке Московской области произошла смена приоритетов у инвесторов. Если раньше 70–80% покупаемых и переводимых земель предназначалось для строительства поселков, то сейчас уже около 55% сделок заключается на земли промышленного назначения. Участники рынка считают ситуацию логичной: сейчас происходит бум в складском строительстве, отечественные сетевики строят для себя распределительные центры, а многие иностранные компании решают открывать свои производства в Подмосковье.
Коттеджное строительство притормозили
За 2005 год и начало 2006 года объем спроса на земельные участки для строительства коттеджных поселков сократился на 20–30%. Это признают большинство участников рынка, хотя в отдельных случаях указывается более скромный показатель — 10%. Объемы строительства новых поселков в Московской области за последние годы также значительно снизились.
«Максимум был отмечен в 2003 году, когда в эксплуатацию были введены около 100 поселков. В дальнейшем ситуация пошла на убыль: так, в 2004 году появилось всего около 60 объектов, а в 2005 — примерно 45»,— говорит управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова.
Причин здесь несколько. Например, в Подмосковье уже действуют ряд профессиональных девелоперов, которые диктуют правила и цены на рынке и обладают большими земельными массивами для строительства следующих своих проектов. Причем они практически удовлетворяют существующий спрос. Кроме того, серьезно ощущается недостаток необходимых коммуникаций и социальной инфраструктуры, что значительно снижает инвестиционную привлекательность этих проектов для застройщиков.
Но главный фактор заключается в том, что земли в зоне до 30 км от Москвы уже распределены и здесь можно купить участки только на вторичном рынке, что дорого. «Спрос падает, так как нет достойного предложения, а застройщики в большинстве своем пока еще не готовы к выходу в зону за 30 км от МКАД, хотя в дальнейшем наверняка это произойдет»,— считает директор департамента загородной недвижимости компании «Промсвязьнедвижимость» Сергей Пушкин.
Тем не менее, как отмечают ряд экспертов, земельные участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) до сих пор пользуются спросом, в том числе за счет грядущего изменения в законодательстве. «Со следующего года перевод земель в категорию индивидуального жилищного строительства будет усложнен необходимостью переноса черты поселения и изменения границы участка, рыночные игроки об этом знают, соответственно, стараются скорее реализовать свои планы по покупке земель под ИЖС»,— объясняет вице-президент группы компаний RIGroup Дмитрий Котляренко. Впрочем, этот всплеск спроса может быть недолговременным.
Инвестиции в производство
Максимальный спрос со стороны девелоперских и инвестиционных структур на ликвидные площадки под строительство поселков наблюдался в 2002–2004 годах. Однако в течение всего 2005 года наблюдалась тенденция резкого спада интереса потенциальных покупателей к оптовым участкам под ИЖС и роста спроса на участки под промышленную и торгово-складскую застройку.
Такое серьезное внимание к землям производства объясняется целым рядом факторов. Земля в области была востребована по меньшей мере тремя группами инвесторов. Так, в последний год было начато строительство сразу нескольких крупных складских комплексов. «Увеличение спроса в секторе промышленных земель можно отнести к интересу инвесторов по вложению средств в складские терминалы. Тенденции московского рынка недвижимости находят свое отражение и в Подмосковье: российские предприниматели начинают делать долгосрочные вложения в коммерческую недвижимость, строить в области складские комплексы. Это и повлияло на соотношение в балансе спроса земель»,— полагает директор управления загородной недвижимости компании «Миэльнедвижимость» Владимир Яхонтов.
Однако склады не единственный фактор, обусловивший рост спроса на промышленные земли в Подмосковье. Иностранные инвесторы активно открывают в Подмосковье свои производства. Наконец, крупные сетевики стремятся открывать собственные распределительные центры, так как аренда складов достаточно накладна.
Как правило, под промышленное использование приобретаются земли второго эшелона, непригодные под коттеджную застройку. «Сейчас выгоднее торговать промышленными землями, так как земель под ИЖС в пределах 30 км от МКАД осталось немного»,— резюмирует Сергей Пушкин.
Впрочем, есть исключения. По словам руководителя направления загородной недвижимости ЗАО «МИАН-агентство недвижимости» Светланы Кондачковой, большая доля осваиваемой земли под коммерческую недвижимость связана с рынком строительства крупных гипермаркетов, развлекательных центров и пр., сосредоточенных на основных магистралях Подмосковья.
Илья Терентьев