Домик в столице
Есть совершенно особый и отчасти экзотический (для Москвы) вид городской недвижимости – собственный дом. Конечно, таких полно на формально городских территориях, расположенных за пределами МКАД,– в Новокосине, Новопеределкине, Внукове и т. д. А вот в "настоящей" Москве не так много мест, где собственные дома стоят прочно и сноса не боятся. Это прежде всего элитные поселки Сокол и Серебряный Бор, а также не элитная, но перспективная деревня Троице-Лыково, расположившаяся прямо у въезда в город с Новорижского шоссе. Вот в этих местах корреспондент "Ъ-Дома" и попыталась купить частную недвижимость. Ей это почти удалось.
Цель – земля
Идеальный вариант для того, кто желает обосноваться в Москве в собственном доме,– купить избу под снос, желательно покосившуюся и изъеденную жуками-короедами (чтобы дешевле), и построить на освободившейся земле нечто по своему вкусу и разумению. То есть фактически покупка такого дома означает приобретение права аренды на землю. Поясним, что приватизация частных земельных участков в Москве уже началась, но пока затронула только вышеупомянутые "замкадовские" районы и приватизировано их не больше двух десятков. Да и все равно никто из первых полноправных владельцев московской земли расставаться со своей собственностью не собирается.
Итак, наша цель – аренда участка путем покупки строения, желательно ветхого.
Когда определено место, остальное – дело техники. Казалось бы, найти подходящий по всем параметрам объект для покупки – что может быть проще в условиях рыночных отношений? Наивысшая концентрация спроса и предложения, бесспорно, в риэлтерских агентствах. Да и параметры для агентств были заданы самые свободные: площадь дома значения не имеет, площадь участка значения не имеет, цена тоже значения не имеет... впрочем, в разумных пределах. Неизменными оставались только три обозначенных выше островка деревенской первозданности как желательные места для проживания.
Восточные сказки
Первое же небольшое риэлтерское агентство покупателям с таким заказом обрадовалось как родным. Наверное, именно потому, что небольшое: клиентов здесь явная нехватка. "Есть у нас все: и на Соколе дома есть, и в Троице-Лыкове, и в Серебряном Бору,– уверяла телефонная трубка,– с какого объекта начнем осмотр?" Сошлись на самом "центровом" месте – поселке художников на Соколе.
Стоит напомнить, что знаменитый поселок художников начал застраиваться в 1923 году, а разработчиками уникального проекта называют архитекторов Щусева, Марковникова, Веснина. За семь лет здесь было возведено 114 домов, каждый по замыслу архитекторов имел свой неповторимый облик. До сегодняшнего дня первозданный облик сохранили не все дома. Зато те, что сохранили, большей частью признаны памятниками архитектуры.
Может быть, жить в памятнике и престижно, но крайне неудобно. Понятий "реконструкция", "перепланировка" или "капитальный ремонт" применительно к памятнику не существует – возможна только реставрация. Нельзя без согласования с Обществом охраны памятников проложить дополнительные коммуникации, сделать пристройки к собственной недвижимости – в общем невозможно по собственному участку шагу ступить без надзирающих организаций. Да и продать такой объект нельзя без придирчивой инспекции БТИ, и в право наследования за здорово живешь не вступишь. А между тем в поселке художников таких памятников архитектуры больше 20% жилого фонда.
Поэтому мы поинтересовались опасливо: дескать, не памятник ли на продажу предлагается, возможна ли перепланировка объекта и новое строительство на участке?
– Конечно, стройте на здоровье... если захотите... – туманно пообещал телефон.
То, что строение – далеко не памятник, стало понятно с первого взгляда. И в ближайшее время архитектурной ценности оно представлять не будет – новенькое, как пасхальное яичко, с открытыми верандами вокруг дома, с вполне современной террасой, на которой произрастали явно экзотические растения, с подземным гаражом, куда нашу машину тут же и поместили. Воплощенная в реальность наша мечта – но только на завершающей стадии проекта. На деревенский дом это походило так же, как "Мерседес" на телегу.
Риэлтер, дама благородного возраста, назвавшаяся просто Наташей, сыпала сведениями об "объекте": "Интерьер особняка выполнен по авторскому проекту известного архитектора Натальи Авдеенко. Он сочетает в себе элементы стиля, характерного для загородных домов Южной Италии, замковой архитектуры, и восточные мотивы..."
– А в чем восточные мотивы? – спросили мы, ища глазами минарет.
– Чтобы оценить красоту и органичность восточных мотивов, нужно пройти внутрь... Обратите внимание: здесь много натуральных материалов, состаренное дерево, ковры, шкуры, антикварная мебель и старинные аксессуары...
Гида-риэлтера понесло. "Просто Наташа" рассказала об известном архитекторе Наталье Авдеенко, а заодно о других архитекторах – Щусеве и т. д. И о престижном поселке "столичной творческой интеллигенции" в целом.
Нет, мы, наверное, плохо объяснили, что ищем. Деревенский дом. Избу. Деревянную. Изъеденную жуком-короедом. Покосившуюся. Но на всякий случай спросили, во сколько обойдется только что осмотренное помещение.
– Девять с половиной миллионов долларов первоначальная цена,– доложила Наташа.
Однако! Ну, девять еще куда ни шло...
– Можно немного уступить,– угадала наши мысли риэлтерша,– начнем с девяти миллионов.
– Давайте посмотрим что-то другое,– предложили мы, но на всякий случай ценовые рамки все-таки не ограничили.
И правильно сделали. Потому что нам любезно предоставили каталог всевозможных московских "деревенских" коттеджей. Здесь было все: еще два особняка на Соколе (один, опять-таки в авторском исполнении, за $6 млн; другой, не столь претенциозный, в аренду за $10 тыс. в месяц), было запрошенное Троице-Лыково в ипостаси коттеджного поселка "Новая усадьба – Троице-Лыково" и близлежащие "Сосновка-1" и "Сосновка-2", а также просто "Сосновка", был Серебряный Бор в инкарнации Silver Place и "Покровский берег", был "Серебряный ключ", был атакуемый Митволем поселок "Речник". Не было одного – сруба, подточенного короедом, в пределах МКАД за разумную цену. Минимальное предложение составляло $1,5 млн за таунхаус "под отделку".
Другим путем
И мы решили пойти дедовским путем. Искать концентрацию спроса-предложения непосредственно на месте. Тем паче, что объект интереса – деревня. Мы приедем сразу на интересное место, порасспрашиваем колхозников, кто из соседей недвижимость продает, кто нуждается в матпомощи, кто тоскует по городским удобствам, кто пьет запойно, кому деньги срочно нужны, кто о собственном бизнесе мечтает – может, и сторгуемся с продавцами.
Троице-Лыково как раз та самая деревня с классическими деревянными избами, где в наличии и крики петухов по утрам, и свежие яйца только что из-под несушки, и парное молоко, и вода из колодца, и хвойные запахи... а ко всему здесь еще два храма – Троицкий, на месте самой первой деревянной церкви, и Успения Божией Матери – один из редких сохранившихся московских храмов середины XIX века. Значит, еще и перезвон колоколов...
От МКАД въезд в деревню Троице-Лыково возможен только по одной дороге. И на этой дороге стоит запрещающий знак. Сворачиваем в сторону. Гаражи. Хозблоки. Фигуры в камуфляже.
– Эй, ребята, не подскажете, где найти правление этой деревни?
– Что-о-о?
– Ну, что у вас тут всем управляет?.. Правление колхоза. Сельсовет. Администрацию. Главное управление жителями... Не знаю, как это в деревне может называться... Может, сельсовет? Или община? Или ТСЖ? В общем, нам нужно здание, из которого здесь все решения поступают для собственников жилья...
– А-а, так бы сразу и сказали. Тогда первый поворот направо, потом через перекресток до следующего и налево первый дом...
Первый дом налево оказался, ко всеобщему недоумению, приделом Троицкого храма.
Мы с должным почтением входим в придел.
А это правда, что у вас здесь что-то вроде сельсовета? – спрашиваем у батюшки.
Вполне светского вида священник поясняет, что управляет здесь порядком землепользования муниципалитет "Строгино" и что необразованный человек вполне может перепутать его с церковным хозблоком, потому как других мало-мальски похожих на административные здания объектов в деревне Троице-Лыково просто нет.
– Мы вообще-то про недвижимость в вашем приходе хотим узнать. Что почем, кто продает, что можно приобрести. Сколько стоит здесь земельный участок...
– Тридцать тысяч долларов за сотку,– проявил завидную осведомленность батюшка,– очень дорого, не советую.
В довершение любезный священник выделил провожатого – показать, где в местной глуши муниципалитет Строгина затерялся. Ехали долго. Успели про историю Троице-Лыкова узнать все от Ромула до наших дней...
Четыре века назад Василий Шуйский за верную службу подарил небольшую деревеньку боярину Борису Лыкову. Тот поставил на высоком берегу Москвы-реки деревянную церковь Живоначальной Троицы. Так появилось название деревни. Долгие годы Троице-Лыково принадлежало роду Нарышкиных. Потом в качестве приданого двоюродной племянницы Петра I Екатерины Ивановны Нарышкиной имение перешло к ее мужу Кириллу Григорьевичу Разумовскому. В XIX веке в господском доме всегда было полно гостей и странников. Бывали тут известные люди – Третьяковы, Гнесины... Шаляпин проводил дачные сезоны со всем своим многочисленным семейством. Завсегдатаями были и братья Васнецовы. За домом располагался сад с цветниками, в парке – беседки, вдоль дорожек – прекрасные статуи. К сожалению, ни дом в русском стиле, ни кузница, ни теплицы с пасекой до наших дней не сохранились.
Однако сюда и сейчас тянутся паломники: старинные храмы обладают притягательной силой. По преданию, строил парадный Троицкий храм известный зодчий Яков Бухвостов. Именно от этой церкви и знаменитой церкви Покрова в Филях пошел новый стиль – московское, или нарышкинское, барокко. Нарядный храм, окруженный просторным гульбищем, сравнивали с белым лебедем, отражавшимся в глади Москвы-реки.
В 30-е годы XX века не обделили своим вниманием это место и государственные чины: здесь отдыхали Микоян, Орджоникидзе, Жуков. Была построена дача для Сталина. Обновленный дачный забор и кирпич на дороге – естественная граница с другой стороны деревни. Несколько лет назад соседом лыковцев стал писатель Солженицын, а совсем недавно – бывший премьер Касьянов. Правда, таких соседей проблемы деревни не интересуют. Наверное, не будут они интересовать и обитателей примкнувшего к селу коттеджного поселка на 46 домов, которые успешно распродаются по минимальной цене $1,5 млн.
– А что хорошего в тех коттеджах? – рассуждает наш провожатый,– все из пластика (он имел в виду, очевидно, сайдинг), участок – курам на смех, три сотки. Десять – это еще куда ни шло...
Согласны, десять соток лучше. И сад, и дом деревянный, покосившийся, экологически чистый, с короедами... Но где, где такое счастье купить?
В паутине
Ветхий дом на продажу обнаружился банально – в интернете. По запросу на покупку участка в Троице-Лыкове поисковая система выдала четыре адреса. Самый ранний датировался 2001 годом. Ветхий дом на площади 24 сотки продавался тогда всего за $150 тыс. Объявление содержало такое количество ошибок, что не приходилось сомневаться: размещенное пятилетку назад объявление – мираж, компьютерный глюк. Не может быть, чтобы целых 24 сотки – за такие смешные деньги, пусть даже в далеком 2001-м.
Но три других объявления повода для шуток не давали. Не далее как в прошлом году в Троице-Лыкове продавались целых три подходящих нам объекта: "Строгино. Дом, д. Троице-Лыково, 60 кв. м, участок 15 соток с фрукт. деревьями, огорожен, коммуникации, рядом водохранилище, срочно продаю". "Строгино Участок 12 соток, Троице-Лыково, ПМЖ (прописка). Отличный вид. Зелено. Тихое, уютное место. Ландшафт. 192 тыс. $", "Щукинская м. Дом, дер. Троице-Лыково, 50 кв. м, в собствен., участок 12 соток – аренда, 50 м Москва-река, электрич., вода, канализ., плодонос. сад, хор. подъезд, продаю. 205 тыс.$. Торг..."
Три объекта – это уже тенденция. Даже если объекты проданы, можно считать, что в этом омуте можно ловить подходящую рыбку. Хотя бы и у частных лиц или черных маклеров.
Разумеется, по двум телефонам из трех указанных никто не ответил. Третий оказался телефоном малоизвестного риэлтерского агентства (почему же "крупняки" не интересуются такими объектами?). К нашему удивлению, секретарь на телефоне проявил заинтересованность:
– Участок в Троице-Лыкове? Пока не продан. Запишите мобильный риэлтера... Какой дом? Извините, не в курсе. Есть ли коммуникации? Извините, не знаю. Все узнаете у агента... Его Пашей зовут...
Паша иллюзию близкого счастья развеял моментально:
– К сожалению, этот объект только позавчера сняли с продажи.
– Значит, не продали?
– Увы.
– А почему? Ведь участок на продажу был выставлен больше года.
– С продажи сняли, потому что клиент просто уехал на время.
– Но можете вы, риэлтер, объяснить, почему совсем рядом, в Серебряном Бору, влет уходят участки стоимостью, как нам объясняют серьезные агентства, по сотне тысяч долларов за сотку, а вы за год не смогли продать землю, смешно сказать, меньше чем по $10 тыс.?
– Там, знаете ли, строение было совсем ветхое. И без всяких коммуникаций,– пояснил риэлтер.– Хотите, что-нибудь другое подберу? В пределах МКАД, со всеми коммуникациями. И дом будет приличный...
Честно говоря, нельзя было не заподозрить, что объявление в инете – обычный манок, позволяющий риэлтеру подцепить клиента. Во всяком случае, "разведка боем" показала, что реально в Москве можно купить только готовый особняк по рублево-успенской цене. А жуки-короеды если и продаются, то каким-то совсем уж хитрым деревенским способом...
Ольга Бухаркова