Во что превращаются московские заводы?
С началом эпохи перестройки большинство заводских предприятий один за другим начали сдавать позиции. Производство практически остановилось, зато наступила пора приватизации. Владельцами контрольных пакетов акций часто становились наиболее предприимчивые бывшие управленцы фабрик и заводов, уже тогда понимавшие, что главными приобретенными активами в данном случае станут имущественные комплексы.
С расцветом рынка коммерческой недвижимости бывшие заводские цеха превратились в лакомые кусочки для девелоперов. Индустриальные помещения, расположенные в черте города, удачно подходили для строительства офисных объектов. Осознали это и московские власти, развернувшие кампанию по выводу индустриальных помещений из центра города в отдаленные районы. Таким образом, бывшие производственные помещения начали эволюционировать в офисные.
По оценкам независимых экспертов рынка, потенциал индустриальных площадей для реконструкции в Москве оказался весьма внушительным – около 50 млн. кв. м. По данным консалтинговых компаний, сегодня в общем объеме офисных помещений класса «В» на долю реконструированных (преимущественно производственных) приходится порядка 40-50%.
Реновация площадей, или как принято на западный манер говорить – «редевелопмент», стала доходным бизнесом. «Стоимость реконструкции – величина, зависящая от многих параметров. Основные из которых: изначальное качество объекта и его состояние на момент реконструкции, необходимость и объемы создания дополнительных коммуникаций, – говорит генеральный директор Russian Research Group Денис Колокольников. – Средняя стоимость реконструкции оценивается в диапазоне от 400 до 1200 долларов за кв. м. В отдельных случаях реконструкция может обойтись даже дороже, чем новое строительство».
По словам старшего менеджера по маркетингу девелоперской компании Horus Capital Рустама Топчиева, цены на реконструкцию изменяются с учетом увеличения стоимости расходных строительных материалов, в среднем за этот год они выросли на 30%. Тем не менее, по оценкам руководителя отдела маркетинга компании «АЛМ-Девелопмент» Глеба Ялымова, затраты на реконструкцию в среднем в 1,5-2 раза ниже по сравнению со строительством с нулевого цикла.
Выбранный для реконструкции объект уже вписан в общую инфраструктуру района, к участку подведены все необходимые коммуникации, на территории бывшего завода, как правило, достаточно места для организации достаточной парковки или даже, в перспективе, возведения еще одного комплекса. Удачно организовано часто и само пространство бывших индустриальных цехов: достаточный шаг колонн и высота потолков. Сроки на реконструкции меньше, чем при реализации объекта с нуля. При этом средняя окупаемость проекта – 2-3 года.
Наиболее активными игроками на этом рынке стали именно российские девелоперы, среди которых обозначились и свои лидеры. Среди них компании Horus Capital, Forum Properties, «АЛМ-Девелопмент», ГК «Экоофис», инвестиционная компания «Визави» и ряд других девелоперов, в портфеле которых пока еще не более 1-2 проектов.
Наиболее известный объект компании Forum Properties на рынке коммерческой недвижимости – офисный комплекс «Аврора Бизнес Парк» (1-я очередь) на базе бывшего Краснохолмского камвольного комбината. Одними из лучших объектов в портфеле компании «АЛМ-Девелопмент» можно считать бизнес-центр «Атриум Плаза» на ул. Машкова, д. 13, а также офисные комплексы на Летниковской ул, д. 11/10, Кожевническом пр, д. 4 и Малой Семеновской ул., д. 9. Широко известен на рынке бизнес-парк «Дербеневский» группы компаний «Экоофис».
Долгое время лучшим проектом реконструкции индустриальных площадей в офисные комплексы на московском рынке считался бизнес-центр «Красная Роза» на ул. Тимура Фрунзе. Инвестором проекта выступил собственник одноименной фабрики – инвестиционная компания «Нерль». Снаружи помещения сохранили прежний облик фабрики – стены из красного кирпича, внутри же были созданы современные офисные площади.
В последнее время пальму первенства на лучший проект реконструкции индустриальных помещений, по мнению большинства участников рынка коммерческой недвижимости Москвы, получили проекты компании Horus Capital, в частности новые проекты девелоперв – БЦ «Лефорт» на Электрозаводской улице и БЦ «Кругозор» на улице Обручева, 30/1. «Проект бизнес-центра «Лефорт» уже полностью оправдал надежды компании. В первую очередь, уже подписаны контракты с арендаторами на 100% площадей; по срокам это произошло раньше наших ожиданий и даже выше наших ожиданий по бюджету. Уже есть спрос на аренду площадей во второй очереди комплекса, которая сейчас находится на стадии завершения проектирования и определения концепции», – признается Рустам Топчиев. – Знаковым проектом компании в следующем году станет проект бизнес-центра «Станилсавский», после того как мы завершим основные работы по созданию инфраструктуры, в частности создания музея «Лобби», ресторана высокого уровня, который будет находиться в комплексе зданий».
Несмотря на столь бурное развитие сектора редевелопмента индустриальных площадей и яркий старт многих проектов, удачное будущее уготовлено не для всех из них. Львиная доля объектов после реконструкции была зачислена в класс «В». В условиях дефицита офисных помещений девелоперам удавалось получить быстрые деньги. Однако с постепенным насыщением рынка спрос на многие проекты спадет.
«В настоящее время девелоперы, понимая, что сегмент класса «В» в ближайшем будущем быстрее всего придет к насыщению (за счет устаревания объектов класса «А», реконструкции и редевелопмента объектов класса «С» и строительства класса «В»), начали строить больше объектов класса «А», то есть объектов с высокой капитализацией, – говорит Глеб Ялымов. – На этом фоне, безусловно, реконструированные объекты класса «В» теряются, и тут у собственников есть три варианта. Вариант «а» – продать объект, пока он еще ценен; «б» – вкладывать деньги в переоборудование объекта и тем самым повышать его уровень; и вариант «в» – готовить новый проект, аккумулировав средства от аренды для нового строительства на месте реконструированного объекта».
По мнению участников рынка, даже ряд проектов упомянутых выше достаточно известных компаний в перспективе ближайших двух лет могут потерять конкурентоспособность, так как строительство объектов велось согласно требованиям вчерашнего дня. «В момент, когда на рынок выйдет большинство площадей «Москва-Сити», которые заберут львиную долю арендаторов класса «А», одновременно с увеличением доходности многих российских компаний и, как следствие, возросшими требованиями к качеству арендуемых помещений, безусловно, приоритетными будут являться проекты девелоперов, которые пользуются западными техниками и методологией работ, – считает Рустам Топчиев. – Проекты Horus Capital делаются с учетом завтрашних потребностей арендаторов, поэтому, я уверен, они будут востребованы рынком. Именно для этого мы привлекаем для работы западных архитекторов, консультантов по инженерии, по проектированию и по дизайну с мировым опытом».
Если верить экспертам, опрошенным Guide to Property, навыки реконструкции отечественным девелоперам в ближайшем будущем окажутся чрезвычайно необходимы, так как свободных участков земли в Москве практически не осталось. Освоены уже и большинство индустриальных помещений в пределах Садового кольца. Рынок коммерческой недвижимости, таким образом, ожидает эпоха глобальной реконструкции.