Якорные арендаторы съедают 25% доходов девелопера
Известно, что от грамотного «соседства» арендаторов в бизнес-центре зависит успешность объекта на рынке, репутация здания и финансовые показатели. Сегодня принципиальное значение для имиджа БЦ имеет «якорный арендатор», зачастую получающий льготные условия аренды, но своим присутствием на объекте подтверждающий качество здания и высокую репутацию лендлорда. В результате девелоперы не указывают ставки аренды в открытых источниках, а предпочитают решать вопрос индивидуально с каждым арендатором.
Сегодня понятие «якорный арендатор» в сфере коммерческой недвижимости, по признанию экспертов, актуально как никогда. Под «якорями» в этой сфере в основном подразумеваются крупные либо известные российские и иностранные компании. Впрочем, по оценкам специалистов, это понятие несколько шире. «Наиболее правильно сейчас говорить не столько о «якорных арендаторах» для бизнес-центров, сколько о пуле арендаторов, соответствующих уровню здания», – уточняет Илья Шершнев, директор по развитию компании Swiss Realty Group.
В западной практике, как объяснил Рустам Топчиев, старший менеджер по маркетингу компании Horus Capital, «якорный арендатор» в БЦ является своеобразным «магнитом», который притягивает в БЦ игроков из той же сферы. У нас же наличие известного арендатора скорее подтверждает высокий статус БЦ и дает другим арендаторам больше уверенности в правильности своего выбора.
Наличие крупных «якорей» в БЦ, как отметил в беседе с Guide to Property руководитель отдела маркетинга и рекламы компании «АЛМ-Девелопмент» Глеб Ялымов, в то же время упрощает управление объектом: чем меньше арендаторов, тем меньше затраты на управление. Однако в отношении офисной недвижимости понятие «якоря» обычно соотносится не только с объемами занимаемых площадей, но и с имиджем самого арендатора.
В 2006 году было совершено достаточно много крупных сделок по аренде площадей в бизнес-центрах класса «А». Так, Toyota Kreditbank GmbH и Газпромбанк подписали договоры аренды почти на 7000 кв. м в офисном комплексе «Балчуг Плаза», рядом с Кремлем. Как уточнили в пресс-службе компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (С&W/S&R), которая выступает эксклюзивным брокером по сдаче в аренду площадей «Балчуг Плаза», Газпромбанк разместится на 6000 кв. м (1-й, 2-й и 6-8 этажи) осенью этого года. А Toyota Kreditbank GmbH займет всего 990 кв. м (3 и 4 этажи) на три года. Еще один арендатор комплекса, претендующий на звание «якоря», – московское подразделение международной юридической фирмы Salans, арендовавшей 4000 кв. м, – отметил, что условия сделок не разглашаются.
В бизнес-центре Gorky Park Tower «якорями» стали компании Alcatel и Raiffeisenbank, арендовавшие 7800 кв. м и 12 550 кв. м. Во втором здании московского бизнес-парка «Крылатские Холмы» якорными арендаторами стали сразу несколько крупных компаний – Jonson&Jonson (5151 кв. м), Huawei (4640 кв. м) и Colgate-Palmolive (1750 кв. м). Компании Procter&Gambel и Citibank взяли в аренду офисные площади во втором здании БЦ «Башня на Набережной» – 8050 кв. м и 4682 кв. м соответственно.
Крупные сделки были характерны и для офисного рынка Санкт-Петербурга. Так, компании Siemens и Raiffeisenbank арендовали в БЦ «Северная столица» помещения по 1000 кв. м каждая, а компания «КИТ финанс» арендовала в БЦ «Невский, 38» помещение площадью 3200 кв. м.
Первым арендаторам, на доброе имя которых придут другие компании, по некоторым оценкам, могут даваться скидки до 25% процентов. Правда, по мнению ряда экспертов рынка, поводом для дисконта часто принято называть скорее ранний срок подписания контракта, нежели бренд арендатора. «Я уверен в том, что скидка за доброе имя в чистом виде не должна превышать на рынке офисной недвижимости 10%», – заявил G2P Илья Шершнев. Однако снижение арендных ставок не единственный бонус именитым компаниям со стороны девелоперов. Рустам Топчиев отмечает, что существуют и другие важные условия, которые оговариваются особо, – например, срок договора или порядок внесения платежей.
Индивидуальный подход в установлении арендной ставки, по мнению большинства экспертов, особенно актуален для БЦ «А» класса. Как резюмировал Рустам Топчиев: «Статус арендатора в этом случае зачастую важнее денег!» Одним словом, имидж для БЦ сегодня имеет определяющее значение. А брендовая компания может претендовать на солидные скидки, даже не арендуя большую площадь. «Большинство зданий изначально предполагают арендаторов определенного метража, поэтому говорить о дисконте для больших арендаторов не очень правильно. Ведь они изначально учитываются маркетинговой стратегией продвижения проекта», – говорит Илья Шершнев.
Подобный подход к формированию пула арендаторов привел к тому, что на рынке возник новый механизм реализации офисных площадей – конкурс. Первой ласточкой стали «СТ-Групп» и Swiss Realty Group, проводившие в начале лета «Аукцион по выбору арендаторов» комплекса Di fronte de la casa на Тверской. Этот единичный пока случай, по оценкам экспертов, имеет все шансы стать прецедентом. Интересно, что участники конкурса в своей заявке должны были сами назвать цену, которую они готовы отдать за ту или иную площадь в здании. Впрочем, это вполне оправданный шаг. С учетом того, что дефицит БЦ класса «А» по-прежнему остро ощущается, собственники зданий не хотят продешевить, открыто называя ставки аренды. Гораздо выгоднее для начала выяснить, сколько готовы заплатить арендаторы, остро нуждающиеся в качественной коммерческой недвижимости в центре города.