Управляющим компаниям Петербурга рано биться за клиента
Рынок управления и эксплуатации коммерческой недвижимости Петербурга еще молод, да и само понятие «рынок» в сфере эксплуатации, как признают специалисты, – весьма условное. Пока не определены единые стандарты, нет сертификации и саморегулирования на рынке, а объект подпадает под действие Жилищного кодекса – управляющей компании (УК) приходится подчиняться государственным тарифам.
Рынок коммерческой недвижимости Петербурга растет стабильно и энергично, что, вероятно, обусловлено бурным развитием деловой активности города и повышением его политического статуса. В третьем квартале 2006 г., по оценкам аналитиков, в Петербурге открылись 10 бизнес-центров классов А и Б с арендопригодной площадью 53,6 тыс. кв. м. В настоящий момент идут отделочные работы еще на 38,3 тыс. кв. м офисных площадей, заявленных к открытию до конца года. В целом, по прогнозам большинства аналитиков, на конец 2006 г. общий объем предложения офисных площадей составит от 1,1 до 1,4 млн. кв. м.
Благоприятная ситуация складывается в торговле. За первое полугодие 2006 г. реальные денежные доходы петербуржцев выросли на 5,9%. Согласно прогнозам Colliers International, к концу года общая площадь торговых центров увеличится до 2,5 млн. кв. м по сравнению с 1,5 млн. кв. м этой осенью. Таким образом, прирост окажется вдвое больше, чем в аналогичный период в 2005 году.
В том, что управляющим компаниям есть, где развернуться, сомнений нет. Однако пока правила игры на рынке управления и эксплуатации коммерческой недвижимости не очень ясны – об этом говорят все специалисты.
Популяризация
«В 2006 году совокупный объем предложения офисной и торговой недвижимости составил более 2 млн. кв.м, и только на 2% от этой величины заключены контракты на эксплуатацию со специализированнымиУК. В Петербурге сейчас действуют около 30 УК, то есть на каждую приходится менее 2 тыс. кв. м. Так что сейчас только идет формирование спроса, и задача УК состоит в продвижении услуг по эксплуатации в целом, а не в борьбе за клиента», – считает Евгений Якушин, генеральный директор управляющей компании «Система».
По его словам, спрос на рынке эксплуатации формируется тремя ситуациями: собственник эксплуатирует объект своими силами, собственник вообще не эксплуатирует, и такие случаи не редкость, или же собственник отдает эксплуатацию специализированным компаниям. «В процентном соотношении – это 90% на 10%, и в итоге только 2–3 % всего объема коммерческой недвижимости эксплуатируются специализированными компаниями», – признает Евгений Якушин.
Предложение на рынке формируют также три типа компаний: известные международные бренды, управляющие компании, образовавшиеся на базе крупного девелоперского холдинга, которые изначально создаются для обслуживания собственной недвижимости. И, наконец, третий тип компаний образуют выходцы из компаний второго типа. Правда, некоторые специалисты говорят и о четвертом.
«Есть еще организации более мелкого масштаба – на уровне семейного бизнеса, хотя это компании с меньшими возможностями, которые эксплуатируют меньшее количество объектов. Как правило, пару-тройку домов, – говорит Евгений Пургин, генеральный директор УК «Стакс», председатель «Ассоциации управляющих и эксплутационных организаций в жилищной сфере РФ». – Однако если крупная специализированная и такая «кустарная» компания обратятся к клиенту – здесь состязание в цене не в пользу крупной компании. История наша показала, что примерно такое же положение было и в начале становления строительного рынка, в основном в сегменте ремонта квартир». В скором времени такие компании должны покинуть рынок, уверены специалисты, но пока как на уровне Петербурга, так и всей страны, вопрос о сертификации компаний решается очень медленно.
Нестандартная услуга
Сейчас, по оценке экспертов УК «Система», стоимость эксплуатации коммерческой недвижимости, если рассчитывать услугу типа «все включено», колеблется в пределах 1,5–3,5 у.е. за квадратный метр (здесь у.е. – средняя величина между долларом и евро).
Стоимость только клининговых услуг в Петербурге может доходить до 10–15 у.е. за квадратный метр. «Я знаю, какие сейчас комплексы открываются – там и гранит, и мрамор. Вот, например, сколько стоит обеспылить одну люстру, которая висит в казино «Эмеральд», если она из чешского стекла? Попробуйте к ней подойти! Или, например, в комитете по строительству два года назад нужно было поменять лампочку в рамках компании «Чистый город». Люстра висит на высоте 13,5 метров над ступеньками. Сколько стоит поменять лампочку? Получилось – 13,5 тыс. рублей. Вот вам и трудозатраты!», – рассуждает Александр Гетманов, вице-президента Ассоциации российских уборочных компаний (АРУК), генеральный директор компании «Клининг-ПрофтехСервис».
Однако все это очень приблизительные цифры. Говорить о ценообразовании, когда на рынке отсутствуют единые стандарты по эксплуатации, – довольно сложно. Между тем отсутствие стандартов – первоочередная проблема, признают игроки рынка. «Дело в том, что заказчик вкладывает в расходы, например, на клининг, всего две составляющие, и когда ты начинаешь с ним беседовать, оказывается, что он даже не представляет, что входит в услугу клининга. Этих составляющих 17!», – говорит Александр Гетманов.
Каким может быть набор услуг, которые должны быть обеспечены в здании (их выбирает сам собственник), рассказывает Алла Гордеева, менеджер по эксплуатации УК «Бекар». – «Подбор арендаторов и работа с ними, обеспечение дополнительного дохода от сдачи в аренду парковочных мест, площадей для размещения банкоматов, автоматов и т.д., организация контроля доступа, охраны и безопасности здания, обеспечение технической возможности для предоставления телекоммуникационных услуг, уборка мест общего пользования и прилегающей территории, а также помещений арендаторов, вывоз мусора и снега, широкий спектр дополнительных услуг от организации парковки, кафе, службы приемной (ресепшн) до бронирования билетов, инженерно-технического обслуживания, биллинга энергоресурсов и консалтинга».
В целом, говорит Евгений Якушин, пока очень часто за громкими и яркими предложениями, которые продают собственникам помещений, теряется сам продукт. «Недавно я встречался с собственником недвижимости и услышал от него такие слова: –“Евгений, я не хочу покупать эксплуатацию, то есть процесс. Я хочу купить услугу.” – Нам пора понять, что процесс отличается от услуги. И мы пока продаем лишь процесс, а собственник уже хочет услугу. Процесс он может организовать и сам».
Один за всех
Для рынка управления и эксплуатации коммерческой недвижимости, как, например, и для рекламного рынка, характерно одно положение: «Не заставляйте меня думать!». В нашем случае этого просит собственник недвижимости, занятый поиском инвестиций и получением прибыли. Собственник объекта, скорее, предпочитает контактировать с представителем одной компании, которая будет решать все возникающие у него вопросы и устранять появляющиеся проблемы.
«Компании могут заключать договора генподряда, в которых прописано, что исполнитель выполняет все работы собственными силами, а в случае привлечения подрядчиков он оплачивает их услуги. Но ответственность лежит на одном лице, и это важно, – считает Александр Гетманов. – Наверное, нет смысла на крупных объектах плодить монополию, то есть компанию, которая может делать все. Почему мы уходили от жилкомсервисов, ГУЖА и так далее, то есть компаний, имеющих в штате тысячи человек, – управляемость теряется. Поэтому есть предложение работать в партнерстве. Понятно, управляющая компания занимается эксплуатацией, она профессионал: диспетчерская служба, сантехник, электрик и так далее. А есть уборка – санитарная, раз в месяц, раз в неделю. Пусть ею занимается профессиональная клининговая компания».
С этим согласна и Алла Гордеева: «Собственник не хочет присутствия нескольких ответственных лиц, поскольку при такой ситуации организация взаимодействия между ответственными лицами и контроль за их действиями ляжет тяжелой ношей на плечи самого собственника. Данную ситуацию хорошо описывает русская пословица – «У семи нянек и дитя без глаза», т.е. каждая компания отвечает за свою деятельность на объекте, а ответственность за формирование полной картины по объекту остается на собственнике, таким образом он осуществляет само управление объектом, что ему никоим образом не нужно. Поэтому он заключает договор с управляющей компанией, которая является перед ним единственным ответственным лицом, решающим все вопросы и проблемы».
При этом, отмечает Алла Гордеева, между УК и собственником должен быть заключен договор как на управление, так и на эксплуатацию. А управляющая компания, по необходимости, если требуемых подразделений и служб нет в собственной структуре, заключает договора с эксплуатирующей, клининговой и другими компаниями. Но в любом случае УК является ответственным лицом перед собственником объекта как за управление, так и за эксплуатацию.
Кто на дворника?
Кстати, с рабочей силой, признается Александр Гетманов, проблемы есть во всей отрасли. «Мы в Ассоциации начали с заказчиками заключать договора, где прописано, что «...к работе привлекается только персонал из Санкт-Петербурга и Ленобласти». У нас люди не могут найти работу, а ведь из 20 дворников на работе остается один-полтора, а из 20 уборщиц – одна-две. Никто не хочет этим заниматься. Естественно, компания неизвестно откуда, даже без юридического лица в Петербурге, привозит команду товарищей, не местных, и они обслуживают объекты. Куда угодно зайдите и посмотрите. А где наши люди? Это вопрос серьезный, и мы от этого страдаем. Да, я не спорю, что они хорошо работают, но результат-то какой?»
«Хороший! – парирует генеральный директор «Питер Дуссманн» Александр Володьков. –Я сам «Карусель» обслуживаю, туда наш человек приходит, простите, на 15 тысяч рублей, и у него через день работы руки занемели, он больше не может. А те же таджики, белорусы – прекрасно работают!»
Проблемы привлечения качественных трудовых ресурсов есть и у компаний, обслуживающих коммерческие помещения в жилых комплексах. «Сегодня мы ограничены тарифами, следовательно, бюджетом. Поэтому на рынке труда мы покупаем дешевых работников, то есть менее качественных. А среди них часто встречаются и пьяницы – и вот уже недовольно население, – признает Евгений Пургин. – У нас распределение себестоимости идет 30% (фонд оплаты труда) – 30% (расходные накладные) – 30% (расходные материалы), при том что сегодня объект нужно оценивать по степени износа, а большинство жилищного фонда находится в жутком состоянии, соответственно необходимо повышать расходы на восстановление фонда».
Тарифные тиски
Многофункциональные объекты, которые включают в себя и жилой фонд, и офисные помещения, и ритейл, пока остаются, пожалуй, самыми сложными в плане управления и эксплуатации.
«Проблемы возникают, начиная с ценообразования – как определить, сколько нужно брать с собственника нежилых помещений, использующего их в коммерческих целях. С одной стороны нормативная база – а к таким зданиям применяются нормы Жилищного кодекса – уравнивает всех собственников помещений вне зависимости от того, как он их использует. И формально управляющая организация, беря в управление такое здание, должна этим руководствоваться. И к собственнику коммерческой недвижимости по идее нужно применять те же тарифы, что и к населению, – объясняет Евгений Пургин. – А это не те 1,5 доллара с квадратного метра, а тем более 7 долларов, а значительно меньшие суммы, которые составляют около 2,86 долларов. Для граждан, проживающих в квартирах, тариф на техническое обслуживание устанавливает Закон Санкт-Петербурга. Мы пытаемся быть в рынке, устанавливать договорные цены, что Жилищный кодекс позволяет делать. Однако, как правило, собственники пассивны, ничего не хотят решать, и когда предлагаешь им более высокие цены, а, значит, более качественное обслуживание, начинаются претензии».
По словам Евгения Пургина, в такой ситуации управляющие компании к собственникам, проживающим в жилых квартирах, применяют общегородские тарифы, а к собственникам нежилых – более высокие. «В нашей компании эти тарифы составляют от 14 до 35 рублей с квадратного метра. Все равно тарифы очень низкие, но психологически мы не можем перешагнуть этот барьер для собственников нежилых помещений, потому что они могут обратиться в суд. А он обяжет нас применять общие тарифы – равенство граждан еще никто не отменял. Поэтому приходится договариваться, понимая, что ответственность за ущерб, который может быть причинен в результате некачественного обслуживания, выше – и собственник это чаще всего понимает».
По словам директора УК «Стакс», условие отсутствия рыночных отношений в жилищной схеме переходит и на коммерческие объекты, приходится применять различные нерыночные механизмы, чтобы получить какой-никакой доход.
«Вот у тех, кто занимается эксплуатацией только коммерческой недвижимости, доход составляет около 7–12 %. Мы же вынуждены устанавливать какой-то предел дохода, но уже в абсолютной величине по каждому объекту. А затем просто снижать качество услуг, то есть количество осмотров, уборок, и тем самым наносить ущерб зданиям. У нас не сравнить качество обслуживания бизнес-центров и жилых домов. Но мы живем в такой стране, что вынуждены играть по этим правилам. Когда у нас появится рынок – сложно сказать, потому что его главный принцип – свобода ценообразования. Когда отменят тарифы, когда перестанут давать государственные «подачки» населению, которые ограничивают свободу ценообразования – никто не знает», – сетует Евгений Пургин.