Смоленский пассаж подрастает

Площадь столичного торгово-делового комплекса (ТДК) “Смоленский пассаж” увеличится почти вдвое. Более 60 000 кв. м новых площадей возведут, снеся прилегающие к комплексу старые здания. Владелец Смоленского пассажа — Мосстройэкономбанк вложит в строительство до $70-80 млн.

Столичные власти определились с основным инвестором освоения участков в 1-м Смоленском переулке (д. 15, 17, стр. 1, 2, 17а), которые должны освободиться там после сноса старых зданий. Распоряжением правительства Москвы от 15 июня № 1191-РП в качестве инвестора утвержден Мосстройэкономбанк. Председатель правления банка Казибек Тагирбеков вчера подтвердил “Ведомостям”, что банк будет полностью инвестировать возведение “многофункционального общественного комплекса” площадью 61 500 кв. м в 1-м Смоленском переулке. В соответствии с инвестконтрактом, который, по словам Тагирбекова, может быть заключен до конца этой недели, банк получит 55% новых площадей, остальное достанется городу. Возводимые здания будут присоединены к ТДК “Смоленский пассаж”, чья площадь таким образом увеличится почти вдвое.

Стоимость проекта Тагирбеков оценил в $70-80 млн. По мнению ведущего специалиста отдела коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Максима Жуликова, “стоимость строительства офисов класса А в этом районе составляет минимум $1000 на

1 кв. м, если захотят больше эксклюзивности — до $1500".

Тагирбеков говорит, что предназначенные к сносу в 1-м Смоленском переулке здания “совсем ветхие” и эксплуатируются в настоящее время всего на 30%. Нынешних арендаторов сносимых зданий будет “расселять” как сам Мосстройэкономбанк (для этих целей ему придется найти более 1255 кв. м), так и администрация города (более 3047 кв. м). Ни с кем из арендаторов вчера связаться не удалось. По словам сотрудника управы района Арбат, здания еще не обследовались, поэтому их ветхость оценить сложно.

“Примерно 30% новых площадей будут отданы под торговлю, — рассказывает Тагирбеков. — Остальные — под офисы и новый фитнес-центр”.

В распоряжении правительства Москвы говорится об “оптимизации пересадочного узла станции метро „Смоленская„ в счет доли [площадей] города“. Тагирбеков пояснил, что речь идет о “строительстве выхода со станции, который бы сообщался с торгово-деловым комплексом”.

Ведущий специалист отдела коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов считает, что комплексов, подобных Смоленскому пассажу после расширения, в Москве немного. “Например, есть „Черри-тауэр„ площадью 80 000 кв. м в Новых Черемушках: 40 000 кв. м там занимает бизнес-центр и столько же — торговые помещения, — рассуждает эксперт. — Арендаторов они нашли задолго до введения здания в эксплуатацию, а Смоленка несопоставима с Новыми Черемушками по престижности“. После расширения Смоленский пассаж будет сопоставим с такими торговыми центрами, как „Манежная площадь“ и “Атриум”, считает эксперт.

“Место очень раскрученное, поэтому арендаторов они найдут легко”, — говорит аналитик Stiles & Riabokobylko Наталья Орешина. По ее оценке, средняя ставка за аренду 1 кв. м в Смоленском пассаже составляет $800-900 в год. Жуликов считает, что “аренда первых этажей может стоить до $3000 за 1 кв. м, вторых — до $1500-1800, третьих — $800”. “Ставки аренды по торговым центрам в Москве, как правило, сокращаются на 3-4% в год”, — отмечает Орешина. Но для Смоленского пассажа можно предположить, что уровень ставок за четыре года снизится где-то на 5%“.

ТДК “Смоленский пассаж” был введен в эксплуатацию в 1998 г. Площадь комплекса составляет сейчас 63 500 кв. м, включая 13 000 кв. м трехуровнего подземного паркинга. Стоимость строительства ТДК составила почти $110 млн, из которых $22,3 млн выделил Мосстройэкономбанк под гарантии правительства Москвы, остальное внес Сбербанк. В 2000 г. Мосстройэкономбанк получил четверть площадей комплекса в счет погашения кредита, а в 2002 г. полностью выкупил ТДК.

Юлия Ярош, Елена Виноградова