Алена Ребарбар, Управляющий отделом коммерческой недвижимости Penny Lane Realty

1. Как Вы относитесь к сложившейся ситуации? Повлияет ли это каким-либо образом на выход ритейлеров на самарский рынок?

По подобным помещениям спрос, особенно в регионах, превышает предложение, так что собственник пользуется ситуацией и ведет себя формально абсолютно законно. Такие понятия как обычай делового оборота и вербальный договор в российской деловой практике не очень применимы.

Что касается влияния на самарский рынок, то оно, конечно, будет. Во-первых, компании «Патерсон» придется восстанавливать свою репутацию на самарском рынке, особенно, если судом будет принято решение не в пользу «Патерсона». Наш опыт работы с этой компанией положительный. Компанию отличает очень сильный менеджмент, сами магазины, на мой взгляд, очень достойные. Однако самое главное для компании это имидж. Потребитель не будет вдаваться в нюансы конфликта, для него будет важен факт, что один магазин («плохой») ушел, другой («хороший») пришел.

Во-вторых, прецедент создан и велика вероятность, что некоторые собственники будут действовать подобным же образом.

2. Практика решения подобных вопросов. У кого больше оснований выиграть дело?

Если исходить из информации, представленной в прессе, то речь может идти только о судебном разбирательстве.

Краткосрочный договор истек. Долгосрочный договор оформлен не был. Обязанность собственника заключить долгосрочный договор никак документально не зафиксирована.

Таким образом, по ГК РФ арендатор имеет право (если иное не предусмотрено договором) на преимущественное право продления арендного договора на новый срок, но при прочих равных условиях. Собственник предложил подписать долгосрочный договор на условиях, не устроивших компанию «Патерсон». Если c новым арендатором договор будет подписан на этих же новых условиях, претензии «Патерсона» будут отклонены (при условии наличия у собственника письменного отказа «Патерсона» от новых условий). Если же договор с новым арендатором будет заключен на условиях, на которых арендовал «Патерсон», или на тех, которые «Патерсону» не предлагали, «Патерсон» имеет право (и все основания) требовать расторжения договора аренды с новым арендатором в свою пользу и на различные компенсации морального и материального вреда, а также упущенную коммерческую выгоду. В любом случае «Патерсон» имеет право на компенсацию затрат на неотделимые улучшения, если они были сделаны с согласия собственника.

3. Гарантирует ли участие третьей стороны в сделке (консалтинговой компании) качество предоставляемых собственником услуг?

Не гарантирует, но позволит избежать многих ошибок. Например, в этой ситуации я бы посоветовала своему клиенту одновременно с краткосрочным договором заключить предварительный договор, который обязывает обе стороны заключить в дальнейшем (в определенный срок) долгосрочный договор на определенных условиях. Причем отказ от заключения договора, предусмотренного в предварительном договоре, не допускается (ГК РФ ст 429 и ст. 445 п.4) и виновная сторона может быть понуждена к заключению договора аренды через суд.

4. Типична ли подобная ситуация для регионального (или московского) рынка?

Как ни странно ситуация нередка для Российского рынка. Достаточно часто недостатки (поспешность, недостаточная юридическая проработка вопроса) подготовки сделки (договора аренды) приводят к подобным результатам. Пока правила игры диктует собственник, потенциальный арендатор должен быть во всеоружии и, прежде чем вкладывать деньги в помещение и развитие бизнеса, необходимо все предусмотреть на бумаге.