Рынок коммерческой недвижимости Москвы и Санкт–Петербурга, III квартал 2007 года
Основные выводы
• Увеличившиеся темпы роста потребительских цен не позволяют достичь целевых ориентиров по инфляции — 7–8% по итогам 2007 года.
• В III квартале 2007 года сохраняются положительные тенденции развития рынков офисной недвижимости Москвы и Санкт–Петербурга. Рост активного спроса на аренду офисных помещений в Москве по–прежнему следует наравне с увеличением объемов предложения.
• Средняя стоимость размещения в московских гостиницах по–прежнему остается одной из самых высоких среди туристических центров Европы. При этом уровень загрузки в отелях категории 3–5* относительно низок. В то же время в столице сохраняется дефицит номерного фонда «современного стандарта» в гостиницах средней ценовой категории.
• В течение первых трех кварталов 2007 г. на офисном рынке Санкт–Петербурга наблюдался стабильный рост средних ставок в условиях снижения уровня вакантных площадей, что свидетельствует об отставании темпов роста предложения относительно спроса.
• В течение III квартала объем сегмента складской недвижимости Санкт–Петербурга класса «А» увеличился более чем в 2 раза за счет ввода проектов MLP «Уткина заводь» (72 тыс. кв. м) и PNK–2 (40 тыс. кв. м).
• Гостиничный рынок Санкт–Петербурга по–прежнему характеризуется чрезвычайно низкими темпами роста предложения. За период с июля по сентябрь кроме мини–отелей на рынок вышла лишь одна малая гостиница вместимостью 49 номеров категории 3*.
Обзор экономики
Ключевые события
• 24 июля принят Федеральный закон N 221–ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», согласно которому создается единый систематизированный свод сведений и документов о недвижимом имуществе в РФ — государственный кадастр недвижимости. Федеральный закон вступает в силу с 1 марта 2008 г.
• 16 августа международное рейтинговое агентство Fitch подтвердило рейтинги России на уровне «ВВВ+» со стабильным прогнозом. Fitch отметило сильные позиции России как в части государственных финансов, так и в области внешнего долга. Кроме того, по мнению агентства, бюджетная реформа и разделение Стабфонда должны укрепить дисциплину расходов
и помочь справиться с возможным и шоками в случае падения цен на нефть. По мнению Fitch, благоприятный эффект этих факторов, а также высоких цен на нефть и роста инвестиций на российскую экономику компенсируют её структурные слабости, включая банковский сектор, бизнес–климат и зависимость от цен на сырье.
Экономический рост и инфляция
По оценке Минэкономразвития России, за период с января по август 2007 г. прирост ВВП к соответствующему периоду предыдущего года составил 7,7% (против 6,2% за аналогичный период 2006 года).
Накопленный за прошедшие 9 месяцев 2007 г., уровень инфляции достиг 7,5%, впервые в этом году превысив прошлогодний уровень за аналогичный период времени (7,2%). Достижение целевых ориентиров по инфляции (7,0–8,0% по итогам года) в сложившейся ситуации представляется маловероятным — теперь скорее следует говорить о необходимости удержания инфляции хотя бы на уровне, не превышающем показатель прошлого года (9,0%). Такая негативная динамика ставит под угрозу понижательный тренд показателей годовой инфляции, наблюдавшийся с 1998 года.
Золотовалютные резервы и Стабилизационный фонд
Темпы увеличения золотовалютных резервов в III квартале 2007 г. снизились по сравнению с первой половиной года: в среднем, еженедельный прирост составлял 0,4%. Значение среднего еженедельного прироста с начала года снизилось до 0,9%.
Мировые цены на нефть марки Brent в III квартале 2007 г. впервые превысили отметку 80 долларов за баррель. За период с начала года по конец отчетного периода цена на «черное золото» выросла более чем на 43%.
Следствием указанных тенденций явилось сохранение высоких темпов увеличения Стабилизационного фонда России, величина среднемесячного прироста которого с начала 2007 года составляет 5,3%.
Фондовый рынок
Российский фондовый рынок на протяжении III квартала 2007 г. демонстрировал переменную динамику. Примерно с середины июля были зафиксированы новые исторические максимумы по индексу РТС, наивысшего уровня показатель достиг 23 июля — 2091 пункт на момент закрытия торгов.
Москва. Рынок офисной недвижимости
Тенденции
Увеличение количества сделок, связанных с расширением компаний и перемещением в более качественные офисные здания. 15% от всего объема сделок в бизнес–центрах высокого класса были заключены на вторичном рынке.
Москва. Рынок складской недвижимости
Тенденции
В III квартале 2007 г. предложение в классе В все же пополнилось несколькими объектами. Однако тенденция доминирования класса «А» в общем предложении современных складов усилилась за счет значительного прироста новых площадей.
С начала 2007 года выросли цены на стройматериалы. Цемент в августе подорожал на 18% по сравнению с июлем. В среднем, с начала года цемент подорожал на 30%. Однако пока ставки аренды в строящихся комплексах сохранились на прежнем уровне.
Ключевые события
• Компания Parkridge Holdings заявила о планах строительства складского комплекса общей площадью 150 тыс. кв. м на Ленинградском шоссе рядом с аэропортом Шереметьево. 1 очередь строительства 40 тыс. м2 планируется завершить к концу 2008 года.
• Deutsche Bank, AIG Global Real Estate и Redwood Group завершили сделку по приобретению логистического парка «Пушкино», а также участка земли промышленного назначения в Домодедовском районе Московской области у компании Capital Partners.
• На территории Москвы в промзоне «Калошино» официально введена в эксплуатацию 1 очередь терминала класса А компании «Виктория» площадью 17 тыс. м2. 2 очередь предусматривает строительство подобного складского терминала площадью свыше 27 тыс. кв. м.
Москва. Рынок торговой недвижимости
В III квартале 2007 г. открылись три торговых центра.
Прогноз
До конца 2007 года ожидается открытие шести ТЦ общей площадью около 450 тыс. кв. м.
Москва. Рынок гостиничной недвижимости
Средняя стоимость размещения продолжает расти, в то время как уровень загрузки московских гостиниц остается одним из самых низких среди туристических центров Европы.
Санкт–Петербург. Рынок офисной недвижимости
Ключевые события
• Компания А Plus Estate (Группа ЛСР) представила проект Electric City. К 2011 году на территории завода «Электрик» будет построен многофункциональный комплекс площадью 340 тыс. кв. м. Офисная составляющая, представленная бизнес–центрами класса «А», займет в будущем комплексе более половины площадей, оставшаяся часть будет заполнена магазинами, ресторанами, фитнес–центром, гостиницей, конференц–залом, медицинским центром и детским садом. Под территорией застройки запланирован подземный паркинг на 2800 машиномест.
• Компания «Арсенал–Недвижимость» инвестирует в многофункциональный проект, состоящий из офисной башни и здания торгового центра в Приморском районе, рядом с будущим Западным скоростным диаметром. Концепция разработана компанией RMJM London Ltd. Объект будет включать в себя 17–этажную башню бизнес–центра (27 тыс. м2) c вертолетной площадкой на крыше.
• Девелоперская компания «Адамант» обновила параметры проекта «Адамант–парк» на пересечении Пулковского шоссе и Дунайского проспекта. Площадь многофункционального комплекса составит 127 тыс. кв. м, включая офисный центр класса А, гостиницу, торговую и ресторанную зону, апартаменты, а также фитнес–центр. Завершение проекта запланировано на 2010 год.
Санкт–Петербург. Рынок складской недвижимости
Ключевые события
• Компания «Эспро Инвестмент» объявила о планах строительства индустриального парка «Марьино» рядом с промзоной «Нойдорф» на территории 130 Га. Для реализации проекта будет создан инвестиционный фонд под управлением «ВТБ». Согласно проекту, на 42 Га планируется построить восемь складских терминалов класса «А» общей площадью 260 тыс. кв. м. Планируемый объем инвестиций в проект составит 300 млн. долларов.
• В рамках проекта развития аэропорта «Пулково» планируется создать грузовой терминальный комплекс на территории 150–200 Га. Ведется работа по привлечению инвестиций в объеме 30 млрд рублей. Терминал будет строиться на базе государственно–частного партнерства.
• Один из мировых лидеров в сфере морских контейнерных перевозок, компания Mediterranean Shipping Company (MSC), заявила о намерении инвестировать более $0,5 млрд в строительство контейнерного терминала в Ломоносове грузооборотом до 1 млн TEU и до 300 тыс. автомобилей в год и стать стратегическим инвестором города.
Санкт–Петербург. Рынок торговой недвижимости
Тенденции
• Сетевые проекты ТЦ становятся все более популярными среди девелоперов. В сентябре 2007 года холдинговая компания «Адамант» открыла свой первый сетевой проект — «Континент–2» (Байконурская ул., 14а), концепция которого во многом сходна с концепцией ТРК «Континент–1» (Стачек пр–т, 99).
• Приморский административный район Санкт–Петербурга лидирует по объему ввода торговых площадей в торговых центрах в III квартале 2007 г. (52,4%).
• Несмотря на уменьшение абсолютного количества введенных отдельностоящих специализированных торговых центров в III квартале 2007 г., их доля в общей структуре ввода не опускается ниже 30%.
Предложение
В III квартале 2007 г. в Северной столице было введено в эксплуатацию восемь торговых центров общей площадью 125,6 тыс. кв. м; арендопригодная площадь — 100,4 тыс. кв. м.
На IV квартал 2007 г. запланирован ввод в эксплуатацию восьми торговых центров общей площадью 229,4 тыс. кв. м, арендопригодная площадь — 158,9 тыс. кв. м.
Санкт–Петербург. Рынок гостиничной недвижимости
Ключевые события
• За период с июля по сентябрь на рынке появился только один новый объект — Lancaster Court Hotel (Фокина ул., 3), категории 3*, вместимостью 49 номеров.
• В III квартале 2007 г. прошел госкомиссию новый отель среднего класса в центре города — Ibis, входящий в европейскую сеть Accor. Официальное открытие планируется в конце года. Гостиница площадью 9 тыс. кв. м, категории 3* находится на Лиговском пр–те, 54. В реализацию проекта инвестиционная компания Kesko вложила около 19 млн. долларов.
• Hilton объявила о заключении договора стратегического развития с компанией London & Regional Properties Limited, в целях открытия в России 25 отелей под брендами Conrad, Hilton, Doubletree by Hilton, Hilton Garden Inn и Hampton by Hilton Hotels. Первый Hampton by Hilton планируется открыть в I квартале 2008 г. в Санкт–Петербурге.
• Sokotel объявил, что построит в центре Санкт–Петербурга пять отелей класса 4* в течение шести лет, суммарной емкостью около 1 000 номеров. Объем инвестиций в проект превысит 185 млн. евро.
Рынок инвестиций
По данным Федеральной службы государственной статистики России, по состоянию на конец июня 2007 г. накопленный иностранный капитал в экономике России составил 178,5 млрд. долларов, что на 39,5% больше по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года. Наибольший удельный вес в накопленном иностранном капитале приходился на прочие инвестиции, осуществляемые на возвратной основе (кредиты международных финансовых организаций, торговые кредиты и прочее) — 52,8% (на конец июня 2006 г. — 50,1%), доля прямых инвестиций составила 45,2% (48,1%), портфельных — 2,0% (1,8%).
На рынке коммерческой недвижимости России наибольшая инвестиционная активность сохраняется в торговом и складском сегментах. Общий объем инвестиционных сделок с участием иностранных инвесторов в III квартале 2007 г. составил около 1,4 млрд. долларов.
Крупнейшие сделки
• Датский инвестиционный фонд BPT Arista A/S купил ТЦ «Кухни Строй» на 71 км МКАД площадью 8 тыс. кв. м.
• Английская девелоперская компания Parkridge Holdings приобрела участок площадью 40 га на Ленинградском шоссе в Москве для строительства складского комплекса.
• Британская компания Charlemagne Capital Limited через свои фонды приобрела 3,01% в капитале
девелоперской компании R.G.I. International.
• Австрийская компания Immoeast купила проект строительства ТЦ «Гудзон» в Москве.
• Американский инвестиционный фонд T.Rowe Price приобрел 1,24% акций «Система–Галс», увеличив свою долю до 1,84%.
• Deutsche Bank Global Commercial Real Estate (девелоперское подразделение Deutsche Bank) приобрел долю в офисно–гостиничном центре в Москве в районе станции метро Павелецкая. В рамках этого проекта предполагается строительство 4-х 11–этажных офисных зданий класса «А» и гостиницы на 170 номеров площадью около 110 тыс. м2, включая парковку примерно
на 1 000 машиномест. Соинвесторами проекта будут финансовая корпорация «Открытие», нью–йоркский паевой инвестиционный фонд Starr Investments и американские хедж–фонды Old Lane LP и Artha Capital.
• Инвестиционная компания Raven Russia Ltd. достигла соглашения о форвардном финансировании и строительстве складского комплекса площадью 109 тыс. м2 в рамках совместного u1087 предприятия со строительной компанией «Феликс». Проект будет расположен в подмосковном Климовске около Симферопольского шоссе в 21 км от МКАД.
• Ирландская инвестиционная компания Quinn Group приобрела строящиеся торгово–офисный центр «Каспий» площадью около 17 тыс. м2 на северо–западе Москвы, а также торгово–развлекательный комплекс «Аврора» в Уфе площадью 70 тыс. кв. м.
• Консорциум Deutsche Bank, AIG Global Real Estate и Redwood Group закрыл сделку по покупке у компании Capital Partners логистического парка «Пушкино» площадью 210 тыс. кв. м, а также земельного участка в районе Домодедово в Московской обл. площадью 140 га.