Прогнозы для ключевых европейских рынков

Сегодня на пресс-конференции MIPIM «Прогнозы для ключевых европейский рынков» руководство компании Jones Lang LaSalle анонсировало прогнозы развития рынков Великобритании, Германии и России. Об этом Guide to Property сообщили в пресс-службе компании.

В 2008 году Jones Lang LaSalle прогнозирует уменьшение объемов инвестиционных сделок инвестиций в Великобритании на 30-40% и видит на этом рынке большие возможности. В Германии будет отмечаться самый быстрый рост аренды в Западной Европе. В России продолжится активный рост, и он будет подкреплен не только ценами на нефть.

Конференцию открыл Найджел Робертс, председатель отдела исследований Европы и Ближнего Востока, Jones Lang LaSalle, отмечая «взлеты и падения» на европейском рынке недвижимости за последний год. Он прокомментировал: «В это же время в прошлом году владельцы недвижимости были на самом пике после пяти лет фантастических результатов. На рынке было достаточно капитала, и, по нашим оценкам, на каждый 1 евро недвижимости приходилось по 5 евро капитала. Текущая ситуация, сложившаяся после кредитного кризиса, является проверкой уверенности инвесторов в секторе и в уровне цен на международном рынке».

Затем Найджел Робертс описал факторы, отличающие текущую ситуацию от предыдущей. Пройдет еще какое-то время, прежде чем рынок кредитов сможет восстановиться до «нормального» состояния, которое было до кризиса. В 2008 г. кредиты будут по-прежнему дорогими и ограниченными. Более того, ослабление финансовых рынков скажется на всех секторах, что также повлияет на спрос на недвижимость. По его мнению, в 2008 г. стоимость недвижимости в Европе снизится как минимум еще на 10%.

Однако, с другой стороны, Найджел Робертс выделил некоторые позитивные факторы. Продолжающийся экономический рост поддержит рынок арендаторов и будет способствовать некоторому росту аренды; европейские компании проявляют осторожность, но находятся в хорошем состоянии, процентные ставки невысоки, кроме того, почти нет признаков избыточного предложения. Он сделал вывод: «Мы прогнозируем, что по мере того, как инвесторы начнут в течение этого года оценивать риск с точки зрения новых рыночных реалий, на новых, более низких ценовых уровнях появятся хорошие возможности для тех из них, у кого есть большие резервы капитала. На сектор все еще ориентирован довольно большой объем капитала. Ширина и глубина, доступные инвесторам на европейском рынке, никуда не делись: ключевым фактором является уверенность».

Великобритания: крупнейший рынок недвижимости с точки зрения инвестиций

Джулиан Стокс, глава отдела привлечения инвестиций Jones Lang LaSalle Англия, обозначил несколько ключевых прогнозов для этого рынка: «Мы полагаем, что к концу 2008 г. объем инвестиционных сделок в Великобритании снизится на 30-40% по сравнению с предыдущим годом. Активность будет более низкой, чем в последние несколько лет».

Он также отметил: «При этом, нам уже известно о росте интереса к рынку Великобритании со стороны ряда инвесторов, как внутренних, та и зарубежных, поскольку они осознают выгоду возвращения на этот рынок. Мы думаем, что в офисном секторе в Лондоне произойдет корректировка, которая приведет к появлению очень хороших кратковременных возможностей для покупателей. Мы также ожидаем, что дисконт между ценами на акции инвестиционных трастов недвижимости (REITs) и стоимостью их чистых активов (NAV) в течение этого года будет уменьшаться».

Чтобы показать, что прогноз не такой уж и пессимистичный, Джулиан Стокс предсказал относительный рост прибылей как в секторе торговой недвижимости, так и в секторе региональных офисов Великобритании.

Германия: крупнейшая экономика

Кристиан Ульбрих, главный исполнительный директор Jones Lang LaSalle Германия, поставил вопрос, становится ли Германия крупнейшим в Европе рынком инвестиций в недвижимость. «Финансовая неразбериха последних месяцев изменила инвестиционный картину в Германии, и основные инвесторы перешли в наступление, – сказал он. – Германия не похожа на другие страны Европы, поскольку, по нашему мнению, в этом году здесь будет самый быстрый рост аренды в регионе. Мы также полагаем, что относительно больший объем кредитов на балансах немецких банков отличает этот рынок от других рынков Европы».

Он спрогнозировал, что на передний план выйдут портфели, включающие один актив или активы в одном секторе, в то время как большие смешанные портфели станут более редки, объемы отдельных сделок уменьшатся, и повысится доля сделок, совершаемых вне рынка. По его мнению, существует определенная вероятность, что торговая недвижимость начнет вытеснять офисную с позиций самого популярного класса активов.

Россия: самые большие возможности роста

Марк Джаггер, управляющий директор Jones Lang LaSalle России и СНГ, обсудил рынок, который все еще остается самым активным в Европе, хотя он тоже подвержен влиянию кредитного кризиса. Он прокомментировал: «Мы считаем Россию очень быстроразвивающимся рынком; фактически, строительство остается одним из самых быстрорастущих секторов экономики этой страны, и мы не думаем, что в 2008 году эта ситуация изменится». Из своих основных прогнозов на этот год Марк Джаггер остановился на торговой недвижимости, появлении бизнес-парков в Москве и продолжающемся развитии регионов России.

«Российский рынок торговой недвижимости определяется моделями потребительских расходов, которые очень отличаются от западных, рынку все еще не хватает торговых площадей на душу населения. Следовательно, количество торговых центров, которые будут открыты в следующие два-три года, будет ежегодно удваиваться». Он также добавил: «В отличие от небоскребов, которые, как мы видим, растут в столице, в 2008 году мы, вероятно, станем свидетелями зарождения в Москве рынка офисной недвижимости на окраинах города».

Тони Хоррелл, глава европейского отдела привлечения инвестиций Jones Lang LaSalle, заявил: «Европейские рынки недвижимости сейчас более разнообразны, чем когда-либо прежде, и они с разной скоростью адаптируются к проблемам финансовых рынков. Мы полагаем, что в 2008 г. эти неопределенные рыночные условия не изменятся, и объемы инвестиционных сделок в Европе в этом году будут на 25% ниже, чем в 2007 г. Появятся возможности для покупателей, и капитал еще есть, но теперь его соотношение 1,5 евро к 1 евро недвижимости. В Великобритании и во всей Европе произойдет дальнейшая корректировка доходов, и мы прогнозируем снижение стоимости недвижимости еще как минимум на 10% по сравнению с уровнем 2007 года. Рост арендных ставок должен остаться позитивным, но этот рост значительно замедлится».

Тони Хоррелл подвел итог: «Рассматривая взлеты и падения за последние двенадцать месяцев, стоит помнить о двух ключевых моментах: мы ожидаем, что, во-первых, объемы сократятся, но только до уровня 2005 года, а в 2005 году мы все думали, что такой уровень активности – это основание для большого оптимизма. Во-вторых, выросло значение недвижимости как среднесрочной инвестиции, и она всё более часто рассматривается инвесторами с различными инвестиционными стратегиями как источник относительно безопасной дивидендной доходности».