Офисная недвижимость Киева: на пороге больших перемен
По данным отчета компании London Consulting & Management Company, в настоящее время рынок офисной недвижимости Киева прошел начальный этап развития, но пока еще очень сильно отстает не только от рынков Западной Европы, но и Центральной, и Восточной.
Следует отметить, что, несмотря на то, что коммерческой недвижимостью Киева занимаются профессиональные консультанты и девелоперы, в городе отсутствует общепризнанная классификация, а класс новым бизнес-центрам присваивается относительно существующих на рынке объектов. Такая ситуация дезориентирует всех участников рынка недвижимости и создает путаницу в терминологии.
Рынок бизнес-центров Киева представлен 83 отдельно стоящими объектами, которые можно с той или иной оговоркой отнести к качественным бизнес-центрам. Прочие объекты, представленные на рынке офисной недвижимости Киева относятся к классу «D» (НИИ без надлежащих значительных улучшений, промышленные предприятия, учебные заведения и проч., извлечение доходов из собственных объектов коммерческой недвижимости для организаций является непрофильным бизнесом) в силу высокой степени износа зданий и отсутствия проведения надлежащих работ по его реконструкции либо значительным улучшениям, а также в силу отсутствия фасадного решения здания, центральной входной группы, низкого уровня технического оснащения зданий, отсутствия службы по приему и контролю доступа посетителей (службы ресепшн) и проч.
Общий объем предложения офисных помещений в качественных бизнес-центрах Киева по состоянию на июль 2008 г. оценивается специалистами LCMC в 900 000 кв. м, при этом в 2008 г. было введено 67 000 кв. м офисных площадей, из которых 9 600 кв. м – офисные площади в бизнес-центра класса «А» (БЦ NTBC II («Амбассадор»)) и 57 500 кв. м – офисные площади в бизнес-центрах класса «В».
Рынок качественных бизнес-центров Киева в большей степени представлен бизнес-центрами классов «А» и «В» - общая доля в структуре рынка - 87%, что в натуральном выражении составляет около 900 000 кв. м. Доля наименее качественного сегмента (класс «С») – 13% или почти 123 000 кв. м в натуральном выражении.
Анализ географической структуры предложения показывает крайнюю неравномерность распределения офисных площадей в бизнес-центрах по административным районам: как по количеству объектов, так и по объему предложения офисных площадей лидирует Шевченковский административный район (32 объекта, 292 500 кв. м). Второе место занимает Голосеевский район – 17 объектов, 194 800 кв. м. Третье – Подольский административный район – 10 объектов, 156 700 кв. м. Печерскому району принадлежит четвертое место – 13 объектов и 119 000 кв. м. Также необходимо заметить, что город разделен на 2 части Днепром: Левый берег – спальные районы, Правый – центрально-деловая часть города и спальные районы. В связи с этим на Правом берегу Днепра сосредоточено 94% офисных площадей в бизнес-центрах.или 860 640 кв. м в натуральном выражении, а на Левом берегу – только 6% или 50 608 кв. м в 5 объектах.
На рынке офисных площадей Киева в данный момент существует три источника спроса на офисные помещения: это местные компании и межрегиональные (иностранные) компании. Первые проходят стадию расширения собственного бизнеса и, как следствие, увеличения рабочих мест. Вторые осваивают местный региональный рынок, открывая представительства и/или производства. При этом местные компании в начале деятельности непритязательно относятся к офисным помещениям и согласны на небольшие площади и низкий уровень инфраструктуры и уровня сервиса, им, прежде всего, важны низкие арендные ставки. Для таких компаний не играет роли престижность места, гораздо важнее для них транспортная доступность и/или расположение на основных магистралях. Такие арендаторы формируют спрос на небольшие по метражу офисные помещения классов «С» и «D», т.к. финансовые возможности компаний невысокие. Выходящие на киевский рынок крупные и средние международные и российские компании требуют больший объем услуг, высокий уровень отделки, широкий спектр инфраструктуры бизнес-центров, а также престижное месторасположение и большие площади. Такие арендаторы располагают хорошими финансовыми возможностями, однако и требования к объектам предъявляют высокие. Третьим источником спроса на офисные площади в бизнес-центрах являются местные компании с невысокими требованиями к уровню помещений и средними финансовыми возможностями. Такие арендаторы тщательно изучают рынок прежде, чем снять помещение, наибольший спрос сосредоточен в сегменте «В» и «С». Анализ спроса в секторе офисной недвижимости Киева свидетельствует о повышении требований арендаторов к качеству офисов.
На основании проведенного исследования специалистами LCMC выявлена высокая заполняемость бизнес-центров всех классов: заполняемость качественных действующих бизнес-центрах составляет от 84% до 100%, что характеризует высокий спрос на офисные помещения. По состоянию на июль 2008 г. число вакантных площадей в классе «А» составляло 1-2%, а в классе «В» - 3-4%, что свидетельствует о высоком потенциале рынка офисной недвижимости.
Диапазон арендных ставок на офисные помещения Киева:
• Класс «А» - 72 долларов за 1 кв. м в месяц - 120 долларов за 1 кв. м в месяц;
• Класс «В» - 42 долларов за 1 кв. м в месяц – 100 долларов за 1 кв. м в месяц;
• Класс «С» - 70 долларов за 1 кв. м в месяц – 90 долларов за 1 кв. м в месяц (центрально-деловой район).
Отдельно стоит отметить класс «С»: по оценкам экспертов рынка арендные ставки в данном сегменте варьируются от 15 до 90 долларов за 1 кв. м в месяц в зависимости от географического расположения объекта и состояния помещения. Арендные ставки на офисные площади класса «С» ближе к центральному району могут быть выше ставок на офисные площади класса «В», если бизнес-центр расположен в отдаленных районах города. По оценкам экспертов LCMC, в течение 2007 года рост арендных ставок составил около 30-32% в сегменте класса «А» и 40% в сегменте класса «В». Кроме того, на рынке бизнес-центров Киева, кроме сделок аренды, совершаются и сделки купли-продажи. Цены продажи зафиксированы в сегменте класса «В» в диапазоне от 4 500 до 7 000 долларов за 1 кв. м (без НДС), в сегменте класса «А» - от 7 000 до 10 000 долларов за 1 кв. м (без НДС). При этом за 2007 г. цены продажи качественных офисных помещений выросли в среднем на 34%. Наличие сделок и по аренде, и по купле-продаже офисных помещений, по мнению экспертов, связано с высокими арендными ставками: выплаты по кредиту на покупку площадей практически равны ежемесячным платежам за аренду. Следует отметить, что ключевые сделки на рынке офисных площадей все же были по аренде (2007 г.):
• компания «ТНК-ВР» и «Ренессанс Капитал» арендовали в БЦ «Парус» 5 000 кв. м и 1 600 кв. м соответственно;
• компания «Делойт и Туш» арендовала около 7 000 кв. м в БЦ «NTBC-2» (общая площадь – 9 600 кв. м);
• компания «Оптима-Фарлеп» заключила договор аренды на 5 000 кв. м в бизнес-центре на ул. Физкультуры, 30;
• компания «Приват» приобрела БЦ «Миллениум» (девелопер – NCH Advisors, 8 600 кв. м) для размещения собственного офиса.
По оценке экспертов LCMC, в Киеве по-прежнему сохраняется дефицит на офисные площади от 100 до 300 кв. м, также существует неудовлетворенный офисный спрос на помещения площадью от 3 000 кв. м. В бизнес-центрах классов «С» и «D» по-прежнему востребованы площади 20-50 кв. м в связи с особым сегментом арендаторов – это компании, которые только начали свою деятельность и их финансовые возможности невысокие.
В соответствии с заявленными датами ввода в эксплуатацию бизнес-центров во втором полугодии 2008 года объем предложения должен увеличиться на 404 000 кв. м. Однако, учитывая задержки по срокам строительства, по оценкам специалистов реально будет выведено на рынок около 60% заявленных площадей. Таким образом, специалистами LCMC в 2008 г. прогнозируется ввод в эксплуатацию не более 243 000 кв. м офисных площадей в бизнес-центрах. Наиболее значимый проект, заявленный к вводу в эксплуатацию в 2008 г. – МФЦ «Миракс Плаза» на ул. Глубочицкой, общая площадь 204 583 кв. м, офисная – 64 380 кв. м, класс «В». Проект интересен, прежде всего, инфраструктурой: на крыше бизнес-центра будет сооружена вертолетная площадка, а на его самых верхних уровнях — обзорный ресторан, ночной клуб, бридж-клуб, фуд-корт; кроме офисных помещений в бизнес-центре запланированы три конференц-зала на 500 человек; в четырехэтажном торговом центре на первых трех уровнях разместятся продуктовый супермаркет, автосалон, магазины одежды, развлекательная зона с ночным клубом; верхний этаж ТЦ займет фитнес-клуб с бассейном, тренажерными залами, несколькими видами бань, сквош-залами, SPA- центром.
В 2009 году планируется ввести в эксплуатацию 15 объектов, из них 4 объекта класса «А» и 11 объектов класса «В». Наиболее значимые проекты:
• БЦ «Подол Бизнес Тауэр» на ул. Межигорская, 85, общая площадь 130 000 кв. м, офисная площадь 72 888 кв. м, класс «А»;
• МФЦ «Торонто Киев» на ул. Антоновича, 79, общая площадь 80 000 кв. м, офисная площадь 28 300 кв. м, класс «В».
Таким образом, в 2008-2009 гг. запланирован ввод в эксплуатацию 835 738 кв. м офисных площадей классов «А» и «В», что существенно повлияет на структуру рынка.
По итогам проведенного исследования в сегменте офисной недвижимости Киева специалистами LCMC выявлено несколько основных тенденций:
• спрос продолжает доминировать над предложением, еще больше увеличивая дефицит, вызывая тем самым повышение уровня арендных ставок в качественных объектах;
• дефицит земельных участков в центре города побуждает девелоперов строить бизнес-центры на окраине центрально-делового района или даже в отдаленных частях города;
• о росте инвестиционной привлекательности рынка свидетельствует количество сделок по купле-продаже готовых объектов;
• повышенный спрос на офисную недвижимость способствует появлению крупномасштабных объектов – многофункциональных комплексов и бизнес-парков.
В краткосрочной перспективе прогнозируется обострение конкуренции на рынке офисных площадей в бизнес-центрах, что подтолкнет управляющих бизнес-центров к более гибкой ценовой политике, либо к модернизации здания, либо к реконцепции бизнес-центра в целом. По оценкам специалистов LCMC существенный дефицит на рынке качественных офисных площадей Киева, а также высокий уровень арендных ставок сохранится в краткосрочной и среднесрочной перспективе, что говорит о привлекательных возможностях инвестирования для девелоперов.