Влияние финансового кризиса на рынок недвижимости

Последние финансовые потрясения усилили нервозность на рынке недвижимости. То, что цены на жилую недвижимость упадут, уже ни у кого не вызывает сомнения. Вопрос лишь в том, насколько они упадут. Что касается коммерческой недвижимости, то здесь ситуация другая. Безусловно, проекты, которые находятся на начальной стадии реализации, будут заморожены. Но цены на реализованные проекты, и находящиеся в конечной стадии реализации, если и упадут, то совсем незначительно. Понятно, что недвижимость – это не только важный ресурс для построения семьи, или бизнеса.

Главным образом, недвижимость это инвестиционный актив, который весьма удобен и привлекателен. Ведь работа с недвижимостью не требует постоянного принятия новых управленческих решений, кроме того, ее ликвидность в нашей стране в любом случае высока. В условиях экономического роста зарабатывать не недвижимости просто.

Благосостояние населения растет, спрос повышается, стоимость недвижимости растет. Что и происходило в течение нескольких лет. Но в один прекрасный день сентября эта система дала сбой. Ведь строительство недвижимости – вещь капиталоемкая, и, несмотря на благоприятные условия, корпоративные долги застройщиков, их обязательства перед кредиторами и дольщиками росли. А управление финансовой устойчивостью строительного бизнеса осуществлялось исходя из предположений о растущих ценах, коротких сроках экспозиции и наличии благоприятных возможностей для рефинансирования. В итоге, к кризису многие оказались просто не готовы. Сомнений нет - банковскую систему наши власти вытащат. Президент Дмитрий Медведев объявил, что правительство ссудит банкам 950 млрд. рублей. Фондовый рынок тоже, думается, без помощи правительства не останется. Что касается рынка недвижимости, то здесь не все так однозначно. Но уже ясно, что объемы финансирования игроков (как застройщиков, так и покупателей) сократятся. Поэтому наверняка произойдет сокращение количества сделок с недвижимостью, что, кстати, и происходит. Как представляется, самым слабым звеном среди продавцов являются инвесторы, а точнее те граждане и организации, для которых операции с недвижимостью являются основным видом получения дохода – застройщики, девелоперы, инвестиционные компании и т.п. Типичная схема деятельности таких компаний – занять денег - вложить - вернуть – снова занять... Соответственно они повязаны финансовыми обязательствами которые «сбалансированы» недостроенным или не построенным объектом недвижимости. Хорошо если кредиторы не нервные, а если наоборот?

Еще одна категория инвесторов - массовый консервативный инвестор, который озабочен не столько доходностью, сколько сохранностью своих сбережений. Как правило, его инвестиции не являются стратегическими, и его основной доход составляет заработная плата. Появились свободные деньги – прикупил площади, заселил арендаторами и получает дополнительный доход…. При этом, его реакция, скорее всего, будет нейтральной. Все приобретено за собственные средства, а текущие доходы покрывают текущие расходы. Поэтому на охлаждающемся рынке самой разумной стратегией для такого инвестора будет снятие объекта недвижимости с продажи до момента нового роста. Кроме того, при текущем уровне цен, приобретение помещений для сдачи в аренду в Перми обеспечивает доходность в среднем 5-6% годовых, для жилой, и 12% для коммерческой недвижимости – вполне приемлемая величина для массового инвестора, превышающая ставки по срочным вкладам в наиболее надежных российских банках. По этим причинам явного обвала не будет. Застройщики, как мы уже отмечали, просто заморозят реализацию новых проектов, чтобы завершить находящиеся на конечной стадии строительства. В связи со всем сказанным возникает резонный вопрос – а стоит ли сегодня вообще инвестировать свои средства в недвижимость? На наш взгляд, ответ очевиден – безусловно, стоит. И если не сейчас, то когда? Ухудшение рыночной конъюнктуры уже выражается в усилении позиций покупателя в переговорах о цене приобретения недвижимости и размере дисконта. Мы видим, что благодаря кризису, возник так называемый «рынок покупателя». В результате фактическая цена сделки сегодня ниже цены предложения, указанной в газетах. В общем, умеющий торговаться, получает возможность воспользоваться ситуацией в полной мере. И инвестировать свои средства в недвижимость, которую, по причине высокой стоимости вложения, пару месяцев назад как инструмент для вложения средств, даже не рассматривал,

Еще одним фактором движения цен является инфляция, в условиях которой застывшие номинальные цены означают фактическое удешевление помещений. Негативный прогноз по инфляции означает, что темпы этого скрытого обесценения будут только возрастать.

Поэтому, общие рекомендации по инвестированию в коммерческую недвижимость в реалиях сегодняшнего дня могут быть такими: - не стоит вкладывать в объекты, которые приносят доход исключительно в виде роста цены – это земельные участки под строительство, новостройки, за исключением находящихся на завершающей стадии строительства и другие объекты, не имеющие потребительной ценности. - не потеряют привлекательности готовые помещения (офисы магазины и склады). Это в любом случае ликвидная коммерческая недвижимость. В этих сегментах могут выскочить интересные предложения. Тем более, что деловая активность, если финансовые власти грамотно заместят выведенные нерезидентами денежные средства бюджетными деньгами, не слишком уменьшится. При наличии трудностей с финансированием, капитал будет выводиться из более капиталоемких отраслей (строительства) в торговлю и сферу услуг.

Соответственно можно дать позитивный прогноз по арендным ставкам. Качественные офисные и торговые площади в новостройках на завершающей стадии строительства также остаются интересным вариантом инвестиций в коммерческую недвижимость. Эти помещения представляют собой будущее рынка, и потому смотрятся наиболее выигрышно по сравнению с традиционными «местами обитания» бизнеса. Рынок качественных площадей многим кажется переполненным, однако, поскольку строительство новых объектов будет приостановлено и предложения снизится, следует ожидать активизации интереса арендаторов к таким объектам. Такие недостатки торговых и бизнес-центров как отсутствие отдельного входа или ограничение доступа посетителей будут преодолеваться ростом профессионализма управляющих компаний и грамотной политикой заселения.

Данный материал Guide to Property предоставлен ГК «Финград».