Эксперты InfoLine прогнозируют значительное сокращение спроса на торговую недвижимость в I полугодии 2009 года
По данным обзора «100 наиболее значимых инвестиционных проектов строительства ТК и ТРК», составленного аналитиками ИА «InfoLine» в октябре 2008 года, рынок коммерческого строительства в 2007 году характеризовался резким увеличением объема ввода объектов: так, темпы роста строительного объема коммерческих зданий составили 282%, а площади – 214% при средних показателях по рынку нежилого строительства – 189,1 и 176,7% соответственно. Таким образом, Россия в 2007-2008 стала безоговорочным лидером среди стран Европы по объему вводимых площадей.
При этом одним из значимых факторов способствующих развитию рынка коммерческой недвижимости в России в 2006-2007 гг. стал прирост иностранных инвестиций в сектор операций с недвижимостью и выход на российский рынок международных девелоперов. В 2007 году в экономику России поступило 120,9 млрд. долл. иностранных инвестиций. Однако в результате кризиса на международных финансовых рынках динамика иностранных инвестиций по итогам 2008 года чрезвычайно ухудшилась.
По мнению специалистов ИА «INFOLine», во II полугодии 2008 года на российском рынке происходит сегментация девелоперских компаний в зависимости от условий и сроков реализации проектов. Таким образом, наиболее интересными для потенциальных арендаторов, финансовых и стратегических инвесторов, строительных компаний и поставщиков продукции и услуг являются проекты, находящиеся в сравнительно высокой стадии готовности (планируемый срок сдачи – до конца 2010 года), так как риски, связанные с их реализацией, несколько меньше. Ключевым фактором, обусловливающим благоприятные перспективы рынка торговой недвижимости в долгосрочной перспективе, несмотря на кризис ликвидности и резкое ухудшение условий кредитования девелоперских проектов, являются высокие темпы оборота розничной торговли. Подготовив обзор «Планы развития и основные события торговых сетей FMCG в России» в октябре этого года, аналитики ИА «INFOLine» отмечают, что в 2008-2009 гг. темпы роста оборота розничной торговли планируются на уровне 1,9 и 1,75 раз выше, чем реального ВВП, и только в 2010-2011 гг. прогнозируется сближение показателей их прироста.
При составлении обзора «100 наиболее значимых инвестиционных проектов строительства ТК и ТРК» аналитики «InfoLine» на основе полученных данных компаний девелоперов и брокеров, а также анкетирования компаний-участников отрасли, описали крупнейшие проекты по строительству и реконструкции ТК и ТРК общей площадью более 4 млн. кв. м по всей России и пришли к следующим выводам.
В последние четыре года большинство крупнейших городов демонстрируют темпы роста розничного товарооборота существенное превосходящее среднероссийские. Лидером по темпам роста является Казань, Краснодар, Челябинск и Екатеринбург. При этом наиболее высоким уровнем насыщенности качественными и торговыми площадями характеризуются Самара и Новосибирск (по 600 кв.м. на 1000 человек по состоянию на октябрь 2008 г.).
Более привлекательными для размещения ТК и ТРК являются города с высоким уровнем розничного товарооборота и качественных торговых площадей на душу населения – Ростов-на-Дону, Уфа и Пермь. По данным аналитиков «InfoLine», наиболее привлекательными городами для реализации проектов по строительству сегодня являются такие города, как Нижний Новгород, Санкт-Петербург и Челябинск. Здесь наблюдается недостаток торговых площадей и сравнительно низкий уровень розничного товарооборота на душу населения.
«В условиях финансового кризиса проекты, завершение которых намечено на 2010 год, приостановлены девелоперами ввиду невозможности привлечения кредитных ресурсов и, соответственно, во II полугодии 2009 года и 2010 году может произойти значительный спад объемов ввода торговых площадей. Финансовый кризис заставит ряд девелоперов пересмотреть концепции реализации инвестиционных проектов, что неминуемо повлечет отказ от реализации некоторых из них и увеличение развлекательной составляющей в других», - комментирует ситуацию руководитель аналитики «InfoLine» Михаил Бурмистров.
Кроме того, по данным обзора «100 наиболее значимых инвестиционных проектов строительства ТК и ТРК», разорение ряда региональных сетей приведет к освобождению или смене владельцев (арендаторов) значительной части привлекательных объектов торговой недвижимости, стоимость которых в рамках сделок M&A будет в полтора-два раза меньше, чем цена на торговую недвижимость во вновь вводимых торговых и торгово-развлекательных центрах. В результате крупнейшие ритейлеры в IV квартале 2008 года и I полугодии 2009 года будут резервировать средства не для приобретения торговой недвижимости в строящихся торговых центрах, а для реализации сделок M&A.