Обзор рынка гостиниц в Сочи
На данный момент наблюдается заметное повышение инвестиционной активности во всех секторах рынка недвижимости г. Сочи, что связано со стабильным ростом цен и высокими, стабильными доходами, которые получают компании и частные лица в результате инвестиций в недвижимость данного региона.
Одним из самых приоритетных на рынке недвижимости г. Сочи является гостиничный сектор, являющийся основой туризма. Бюджет г. Сочи на 80% пополняется именно за счет доходов от туризма и его развитие невозможно без налаженной гостиничной инфраструктуры.
Предварительный анализ показывает, что спрос на гостиничные объекты международного уровня достаточно велик. Срок окупаемости гостиниц среднего ценового уровня, в зависимости от их класса и места расположения, может составлять 5 лет и выше. Гостиничный сектор является механизмом сохранения и стабильного приумножения денежных средств. Рост популярности гостиничного бизнеса происходит на данный момент по всей России. Внешний и внутренний поток туристов постоянно увеличивается.
Привлечение в Россию иностранных туристов является одной из главных целей Федерального агентства по туризму. В связи с тем, что Краснодарский край является одним из главных направлений для развития въездного туризма, в дальнейшем можно рассчитывать на еще большее увеличение объема спроса на гостиничные услуги в г. Сочи.
При сохранении темпов увеличения спроса на места размещения туристов в г. Сочи сохранятся, к 2020 году потребуется не менее 107 тысяч мест размещения. В течение последних пяти лет гостиничный бизнес в Сочи получил активное развитие. За этот период появилось достаточно большое количество новых гостиниц, большая часть из них представлена небольшими частными отелями, построенными как на побережье, так и на горнолыжном курорте «Красная Поляна».
Многие крупные отели и гостиничные комплексы в 2004 году сменили своих владельцев, реальные перемены должны появиться уже в ближайшее время.
Начиная с 2001 г. ведется разработка «Градостроительной инвестиционной концепции размещения, проектирования, строительства и эксплуатации объектов гостиничной инфраструктуры на территории Большого Сочи» совместными силами группы компаний «ЮМАКО» и Администрации города Сочи. Концепция предполагает строительство более 50-ти объектов гостеприимства в городе Сочи и на горнолыжном курорте «Красная Поляна».
На ее основе сейчас осуществляется реструктуризация гостиничной инфраструктуры курорта. Полномасштабная реализация этого проекта потребует привлечения более 1 млрд. долларов инвестиций. Формирование сети гостиничных объектов в Сочи, позволит создать оптимальную и современную туристическую инфраструктуру доступную для российских и зарубежных туристов.
В соответствии с принятием в 2003 году постановления Главы города Сочи о дальнейшем развитии Концепции, сформирована инвестиционная программа, содержащая перечень из десяти объектов размещения туристов вместимостью до 1500 мест.
Первыми тремя проектами являются - курортная гостиница на 270 мест, которая будет построена на горе Бытха, апарт-комплекс на 484 места и мотель на 198 мест в Лазаревском районе города Сочи.
В рамках Градостроительной Концепции было проведено масштабное исследование гостиничного рынка города Сочи, согласно результатам исследования программа развития мест размещения туристов считается перспективным проектом. Большинство существующих на данный момент гостиниц и прочих мест размещения туристов в Сочи не соответствуют современным требованиям и не могут удовлетворить потенциально растущий спрос.
По данным официальной статистики в Сочи насчитывается 241 место размещения туристов, рассчитанных на 54 700 человек. Но в течение 2004 г. прослеживается тенденция заметного увеличения количества отдыхающих.
Заполняемость санаторно-курортного и туристского комплекса города Сочи на 01.01.2005 г. составила 16143 человека, что на 3264 выше показателя соответствующего периода 2004 года. Среднегодовой процент загрузки номеров на сочинском рынке гостиниц составляет 36 -42%, вторая декада июля: 95 – 97%, август: 86 – 92%, сентябрь: 72 – 79%. В отдельные пятидневки вышеуказанных месяцев, а также в рождественские - новогодние заезды загрузка номерного фонда достигает 100%. Более высокий спрос наблюдается на номера повышенной комфортности.
Средняя стоимость проживания одного человека в гостинице высокого уровня в летний сезон: 100 – 170 у. е. в день, в гостинице среднего и низкого уровня : 500 – 1700 руб. Наиболее крупными гостиницами, работающими в Сочи на данный момент являются:
- Рэдиссон САС Лазурная - 450 номеров - Жемчужина – 870 номеров - Пик Отель – два корпуса – 110 номеров - Парк Отель – 360 номеров - Сочи - Бриз – отель – 330 номеров - Звездный – 570 номеров - Москва - 340 номеров - Олимпийский «Дагомыс»– 340 номеров - Дагомыс – 1000 номеров - Весна – 540 номеров
На сегодняшний день единственным международным гостиничным оператором в г. Сочи является- «Radisson SAS». В данную сеть входят три отеля: «Лазурная», «Парк Отель» – на побережье, «Пик Отель» – на горнолыжном курорте «Красная Поляна».
При устойчивом росте рынка туристских услуг удовлетворить возрастающую потребность в средних и дорогих гостиницах, можно путем реконструкции существующих отелей и туристских комплексов, а также осуществляя строительство новых, высококлассных гостиничных комплексов. Также важным фактором являются развитие туристической инфраструктуры и подготовка профессиональных трудовых ресурсов.
На сегодняшний день ведется полная реконструкция центральной гостиницы «Чайка», на месте которой к 2006 г. будет построен 15-этажный современный бизнес-центр «Чайка Плаза» с апартаментами на верхних этажах общей площадью 45 740 кв. м. В дальнейшем также запланирован снос гостиницы «Москва», с целью последующей реконструкции и превращения в качественно новый объект. На ее месте к 2008 г. будет построен многофункциональный комплекс «Сочи Плаза» общей площадью 95 000 кв. м, где 11 000 кв.м займет отель, 20 000 кв. м — апартаменты, 22 500 кв. м — офисы.
Данные проекты осуществляются компанией «ЮМАКО». Общий объем инвестиций в проекты — более USD 170 млн. Интерес к «Чайка Плаза» уже проявляют многие крупные ритейлоры. Компания «М.Видео», рассматривает «Чайка Плаза» как вариант для открытия нового магазина.
Парфюмерно-косметическая сеть «Арбат Престиж» также планирует открытие магазина своей сети в Сочи. Качество самого проекта и профессионализм девелопера являются основными критериями, от которых по оценкам экспертов будет зависеть успех «Чайка Плаза».
Появилось достаточно большое количество новых компаний на рынке недвижимости в Сочи, многие центральные гостиницы поменяли своих владельцев. Те компании, которые уже давно работают на Сочинском рынке недвижимости, существенно увеличили активность своих действий, так как все понимают, что время играет решающую роль в успехе компании и нише, которую она займет на рынке.
Активная работа в Сочи ведется такими крупными компаниями, как «Интеко», «Интеррос», «Газпром» и др. Компания по девелопменту горнолыжного курорта «Роза Хутор», принадлежащая холдинговой компании «Интеррос», признана победителем в конкурсе на получение прав долгосрочной аренды земельных участков Сочинского национального парка. Планируемый объем инвестиций в развитие курорта «Красная Поляна» составит около 100 млн. USD. В результате освоения участка, принадлежащая «Интерросу» компания «Роза Хутор» планирует создать горнолыжный курорт мирового класса, который станет частью будущего туристско-спортивного комплекса «Красная Поляна».
В новом 2005 году управляющая компания «Новая площадь», входящая в группу компаний VMP Corp., приступит к реализации проектов по строительству гостиничных комплексов в Красной Поляне и Лазаревском районе города Сочи. В центральной части Лазаревского района на участке в 35 га к 2009 г. возведут жилой комплекс, состоящий из 4-8-этажных домов общей площадью 200 000 кв.м.
В марте 2005 г. VMP Corp. приступит к строительству первой очереди комплекса — трехзвездочного отеля на 200 номеров. Общая стоимость проекта составит 110 млн. USD. В Красной Поляне компания приступит к реализации проекта строительства оздоровительного комплекса. Общая площадь комплекса, рассчитанного на 400 мест, составляет 26 тыс. кв.м. Объем инвестиций в данный проект составит порядка 25 млн. USD.
Также, ЗАО «Совлинк», контролируемое совладельцем «СУАЛ-Холдинга» Виктором Вексельбергом в декабре 2004 года был приобретен гостиничный комплекс «Жемчужина» в центре Сочи.
Многие считают, что в регионах проще развивать бизнес небольшим компаниям, знакомым с особенностями местного рынка, его реалиями, нежели крупным международным компаниям. Но единственная разница между небольшими и крупными компаниями состоит в разных масштабах инвестиционных проектов, успех которых зависит от знания особенностей данного региона.
Очень важно обладать полным объемом информации о рынке недвижимости Сочи для разработки правильной и выверенной концепции инвестиционного проекта. Перспективы у новичков огромные, большую роль в успехе их проектов будет играть консалтинговая компания, к услугам которой они обратятся, так как конкуренция между проектами серьезно увеличивается.