Развлечения наступают на торговые центры
В мире, полном азартных игр, не мы ищем развлечений, а они находят нас. И зачастую настигают в самых неожиданных местах. Пойти в магазин не только за покупками, но и за развлечениями становится уже делом привычки.
В столице появляется все больше торговых центров нового поколения. С усилением конкуренции на рынке торговой недвижимости девелоперы ищут разнообразные способы для привлечения посетителей в торговые центры. В каждом новом проекте операторы делают концепцию развлечений более сложной и многоплановой.
Конечно, сказать, что развлекательная составляющая является непременным атрибутом торгового центра, было бы преувеличением. «Развлечения в ТЦ — не самый важный атрибут современного торгового комплекса. Многое зависит от расположения и инфраструктуры, площади торгового комплекса, его формата и специализации», — комментирует руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium Ольга Кисарина.
Однако нельзя не согласиться с тем, что мощная развлекательная зона гарантирует дополнительный приток посетителей в торговый комплекс, помогая таким образом выдерживать постоянный рост конкуренции. Оригинальный и хорошо продуманный объект развлекательной инфраструктуры способен выполнять функцию ключевого «якоря» в торговом центре. «Развлекательный элемент является своего рода магнитом для посетителей. Наличие развлекательной части увеличивает покупательские потоки, посещаемость торгового центра. Это в конечном итоге влияет на уровень продаж остальных операторов, тех, которые могут платить высокую арендную плату и обеспечивать доходность торгового центра. Так, например, с введением развлекательной зоны в торговом центре «Торговый Квартал на Свободном» на 30 % увеличилась посещаемость. Мы смогли повысить арендные ставки почти на 20 %, не потеряв ни одного стратегически важного партнера-оператора», — рассказал Guide to Property генеральный директор компании «Торговый Квартал» Дмитрий Зотов.
Отметим, что арендные ставки для компаний — представителей развлекательного сектора отличаются от ставок для остальных арендаторов ТЦ. «Несмотря на то что благодаря развлекательной инфраструктуре в торговом центре большой поток посетителей, арендные ставки в этой зоне обычно самые низкие, поэтому стараются не выделять очень большую площадь под развлекательный сектор», — говорит Сергей Котов, старший консультант отдела торговой недвижимости компании DTZ Zadelhoff Tie Leung.
В связи с большой занимаемой площадью ставки аренды для мультиплексов не велики и в среднем не превышают 200 долларов за 1 кв. м в год. А для регионов России и того меньше. Как сообщает партнер компании Ross Group Елена Флоринская, ставки в регионах варьируются от 115 до 180 долларов за 1 кв. м в год. «Для сравнения, арендные ставки арендаторов-ритейлеров, не являющихся «якорями», составляют от 500 до 5000 долларов за 1 кв. м в год в зависимости от ТЦ», — сообщил G2P старший консультант департамента коммерческой недвижимости Blackwood Андрей Жамкин.
Естественно, что часть посетителей, которые приходят в развлекательный сектор, со временем становятся постоянными клиентами торгового комплекса. Поэтому многие эксперты склонны считать его не реальным, а потенциальным помощником ритейлеров: когда один из постоянных посетителей, например, кинотеатра или боулинга захочет что-либо купить, вполне вероятно, что он придет именно в тот торговый центр, где расположен его любимый зал.
Соревнуясь друг с другом, девелоперы стремятся обеспечить посетителям ТЦ не только качественный шопинг, но и множество дополнительных услуг и развлечений. Результат — увеличение масштабов и разнообразия появляющихся на рынке проектов. «К стандартному набору развлечений относится все то, что соответствует концепции семейного отдыха. Основной вид развлечений сегодня — это многозальный кинотеатр, который может быть дополнен фуд-кортом, ресторанами и кафе, детским развлекательным центром, боулингом и т. д.», — говорит Дмитрий Зотов. «Среди обычного набора развлечений кинотеатр —наиболее яркий компонент, так как бум на кинотеатры в разгаре. Остальные элементы тоже могут входить в развлекательную составляющую ТРЦ, но не всегда», — соглашается с этим мнением Сергей Котов.
Кинотеатры одними из первых появились в сегменте развлечений. Сейчас кинотеатры работают в 22 торговых центрах Москвы. В 2005 году в московских торговых центрах открылось 59 кинозалов (девять кинотеатров), или 70 % от общего количества открытых в 2005 году в столице кинозалов. По прогнозам специалистов, около трех лет рынок кинотеатров продолжит развиваться, а после стагнирует и начнется процесс укрупнения. Уже сейчас крупные сети скупают российские кинотеатры, находящиеся, как правило, на местах с хорошей проходимостью.
Второе место по популярности занимают боулинг и бильярд. Боулинг-центры появились в торговых комплексах практически сразу же вслед за кинотеатрами. Между тем, несмотря на постоянно растущий интерес к боулингу, темпы открытия в городе новых клубов начали снижаться. Эксперты сходятся во мнении, что рынок боулинга близок к насыщению. По словам старшего консультанта отдела исследований и консалтинга компании «Магазин Магазинов» Ильи Кузнецова, основная проблема в том, что большинство развлечений, которые возможно разместить в торговом центре, сильно подвержены быстро меняющейся моде. «Это было заметно в Москве, когда сначала все боулинги были заполнены, а сейчас спрос существенно снизился», — говорит он.
Другой немаловажной составляющей являются игровые зоны. Ольга Кисарина считает, что самым большим спросом пользуются различные игровые автоматы, ориентированные на подростков. С ее мнением согласен и Сергей Котов, оценивая игровой сектор как наиболее прибыльный за счет быстрой окупаемости.
В стандартный набор развлечений также входят детские площадки и аттракционы. Дмитрий Зотов отмечает развитие таких развлечений, как аквапарк, ледовый каток и роллердром. При этом большинство специалистов в этой области утверждают, что все развлекательные зоны в ТЦ находятся на должном уровне. Так, по словам Ольги Кисариной, в новых качественных современных торговых комплексах набор объектов развлекательной инфраструктуры в среднем совпадает с набором развлечений во многих качественных торговых комплексах в городах Европы. Принципиального различия с европейскими ТЦ не видит и Сергей Котов. «Тем не менее в России пока очень мало профессиональных операторов, занимающихся развитием индустрии развлечений, а на детских развлекательных городках специализируется буквально 4—5 операторов (Crazy Park, Igromax, GameZona и StarGalaxy). В Европе их гораздо больше, и они на более высоком уровне занимаются развлечениями для детей. У нас этот сектор до сих пор не очень развит. Даже в Москве с обилием торговых центров пока еще мало детских городков и проблема, куда пойти с ребенком, более чем актуальна», — рассказал G2P Сергей Котов.
Именно поэтому в Москве наблюдается тенденция, когда торгово-развлекательные центры становятся не просто местом, куда приходят за покупками, но и местом отдыха, разнообразных развлечений, досуга, общения и вообще времяпрепровождения. Как на Западе, так и в России торговые центры эволюционируют именно в этом направлении: все более значимыми становятся комфортность объекта, разнообразная развлекательная часть, оригинальность оформления, позволяющие человеку получить как можно больше положительных эмоций во время посещения ТЦ.
Однако такой бум на развлечения имеет и свои минусы. «Градус интереса к развлекательным проектам в России сейчас очень высок, однако далеко не все девелоперы осознают, на что они идут, планируя крупную развлекательную составляющую в торговом центре. На рынке недостаточно понимания того, какие угрозы исходят от наличия в торговом центре специфичных помещений, перепланировка и переделка которых затруднительна и затратна. Для девелопера, вложившего средства в строительство специального помещения для развлекательного центра, это грозит существенными трудностями в случае ухода арендатора. Помещения для тех же боулингов очень специфичны, их сложно использовать под торговые цели. Риск отсутствия арендатора, генератора потока посетителей торгового центра, в этом случае повышается», — считает Илья Кузнецов. Так что российским девелоперам ТЦ придется еще набраться немного опыта, чтобы суметь обойти все подводные камни.