Многозадачность на рынке недвижимости
Отдыхать и развлекаться, покупать продуты и одежду, делать многие другие дела, практически не выходя из здания – мечта, которая сегодня постепенно осуществляется. Сначала торговые центры начали превращаться в торгово-развлекательные, а потом с развитием рынка стали появляться проекты, совмещающие в себе все больше функций. При всех сложностях реализации таких многоплановых проектов, их «рождение» становится выгоднее с каждым днем как для девелоперов, так и для покупателей.
Как рассказала Guide to Property руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium Ольга Кисарина, изначально на рынке коммерческой недвижимости Москвы многофункциональными комплексами (центрами) называли объекты недвижимости, включающие в себя более одного типа площадей. В результате же развития формата понятие многофункционального комплекса стало более четким.
«Многофункциональный комплекс можно определить как объект недвижимости большой площади, включающий полноценные составляющие (набор составляющих) – офисную, торговую, гостиничную, жилую, складскую, – поясняет Ольга Кисарина. – Здание, включающее, кроме основного типа недвижимости, незначительные площади другого типа, нельзя назвать многофункциональным комплексом, в этом случае можно говорить лишь о дополнительной инфраструктуре объекта».
Доля таких объектов среди заявленных проектов неуклонно растет. «Многофункциональные комплексы получают все большее распространение, особенно в Москве, – считает Юлия Становкина, PR-менеджер отдела рекламы и PR, компании DeltaRealty. – Сейчас уже трудно встретить обычный ТЦ, в нем обязательно будут рестораны, кинотеатры, боулинг, салон красоты. В последнее время распространение получило также совмещение под одной крышей не только развлекательного, но и офисного, гостиничного и жилого секторов», – говорит она.
Как считают специалисты, подъем спроса на всевозможные составляющие торговых центров продиктован, в первую очередь, их эффективностью. Так, Татьяна Гудименко, аналитик отдела торговой недвижимости компании DTZ, пояснила G2P, что сочетание различных форматов позволяет более эффективно использовать пространство. «Например, размещение офисов на более высоких этажах, непригодных для торговых площадей. Кроме того, многофункциональность позволяет диверсифицировать риски: неудача одной из частей может быть компенсирована успехом остальных», – говорит Татьяна Гудименко.
Как добавляет заместитель директора отдела стратегического консалтинга и оценки компании Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева, сочетание подобных разносторонних секторов услуг значительно повышает рентабельность комплексов. «Так, например, офисы своим «соседством сверху» создают еще больший спрос «внизу» на торговые помещения, – говорит она. – Работникам офисов не надо далеко ходить, чтобы пообедать, купить подарки, одежду или отдохнуть после работы. Девелоперам данное соседство не менее выгодно из-за высоких ставок на торговлю».
Стоит помнить, однако, что очень важную роль играет грамотное сочетание форматов. «В частности, в торгово-офисных центрах не принято размещать развлекательные площади, так как это может снизить привлекательность офисных помещений», – говорит Татьяна Гудименко.
Юлия Становкина также полагает, что для офисных помещений такое соседство не всегда выгодно. «Все зависит от сегмента, к которому относится компания. Возможно, не всем солидным компаниям, ведущим серьезный бизнес, понравится соседство с торгово-развлекательным сектором. Компании, ценящие свою высокую репутацию и престиж, не будут размещать свои офисы даже в многофункциональных центрах. Другие же, наоборот, сочтут, что большая текучесть людей будет способствовать росту их собственной клиентуры», – говорит она.
Как рассказала G2P Юлия Становкина, многофункциональные комплексы, как правило, возникают двумя способами. В первом случае многофункциональность закладывается в проекте – определенное место и доля отводится для офисных помещений, для развлекательного и жилого секторов и т.д. Также, по словам Юлии Становкиной, многофункциональные центры могут возникать стихийно в зданиях «свободного назначения», площади которых можно приспособить под разные виды деятельности в зависимости от желания арендатора.
В последнем случае, однако, успех проекта не гарантирован. Как считает Ольга Кисарина, рентабельность проектов зависит от правильно разработанной концепции, учитывающей не только конкретное месторасположение проекта и необходимость в этом конкретном месте тех или иных типов площадей, но также правильно разработанную архитектурную концепцию, позволяющую удовлетворить все основные потребности будущих арендаторов и потребителей.
При этом, по мнению ведущего консультанта отдела консультационных услуг компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Ильи Кутнова, успех многофункциональных проектов зависит, главным образом, от гармоничности сочетания различных компонентов, а также от грамотного разделения потоков посетителей.
Основными плюсами многофункциональных центров, по словам большинства специалистов, являются также экономия ресурсов, максимально эффективное использование участка под застройку, возможность адаптации и т.д. Среди наиболее успешных многофункциональных центров, которые уже существуют или ждут своего открытия, специалисты выделяют «Смоленский пассаж», «Лотте», проекты на Красной Пресне, «Олимпик Плаза», «Арбат Центр», «Галерею Актер», Берлинский Дом.
Другие проекты в этом сегменте, однако, менее удачны. Этому существует несколько объяснений. «Самым большим минусом таких проектов является большая зависимость от местоположения, – считает Юлия Никуличева. – Например, «Смоленский пассаж» имеет очень выгодное местоположение и, как результат, – высокую проходимость. А некоторые центры страдают из-за невозможности привлечь большое количество покупателей, потому что расположены не выгодно, например, в переулке, а не около проезжей части и невозможно подъехать «к дверям развлекательного комплекса».
Кроме того, по словам Юлии Никуличевой, с точки зрения девелопера еще одной немаловажной составляющей рентабельности таких проектов является фактор потери. «В торговой составляющей значительную долю от всего объема помещения могут занимать проходы для покупателей, общественные зоны, эскалаторы и т.д., и этих потерь никак нельзя избежать. Для сравнения, в офисном сегменте фактор потерь составляет в среднем 10% от общей площади помещения, в то время как в торговых помещениях этот показатель равняется 25-30 %. Поэтому необходимо четко планировать структуру и объем торговых помещений, а также правильно рассчитать количество необходимых этажей. Помимо этого, я бы посоветовала девелоперам быть более аккуратными с размерами торговых ставок и сопоставлением своих текущих расходов с будущими доходами», – говорит Юлия Никуличева.
По мнению Ильи Кутнова, рентабельность многофункциональных проектов может быть несколько ниже, чем у монофункциональных. «Но в то же время такие проекты позволяют увеличить объемы коммерческих помещений на участке и являются в какой-то степени менее рискованными, поскольку проект охватывает сразу несколько рынков», – добавляет он. Так что, судя по всему, доля комплексных проектов на рынке будет постепенно расти – конечно, при условии тщательной предварительной оценки их рентабельности.